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輝筆論樓 - 鄺志輝
世紀21物業將軍澳董事總經理，香港專業地產顧問商會會長，從事地產業務逾廿載，紮根將軍澳15年，以其豐富經驗與各位談樓市、論政策。 |
農地免補價建屋的危與機
早前，某大發展商主席提出，以農地免補價方式，建大量面積小而樓價低的「上車盤」，以解決供應不足的問題。這個做法有危亦有機。
大大舒緩供應及土地不足
現時，本港幾大發展商及政府的農地，合共逾兩億平方呎，以4倍地積比計，足以建二百萬個面積400尺單位。香港農業式微，大量鄉郊農地荒廢，但土地供應卻嚴重不足，而填海、增加地積比等都會造成不同問題。反之，發展農地作其他用途的好例子比比皆是。以一河之隔的深圳為例，三十年前仍時一大片農地，改變土地用途把深圳變成全國發展最蓬勃的城市之一。香港以往亦靠填海及改變農地用途，發展荃灣、沙田、元朗、屯門等新市鎮後，容納百萬人口。可見適當利用農地，不但保證未來供應穩定，亦可提供充足土地作多方面發展。
牽涉多個重要問題
政府早就明白改變農地用途的重要，但為何沒有積極實施？筆者認為原因如下：一、改變土地用途涉及補地價，賣地、補地價是政府重要收入來源，如果免補價起住宅，單以大發展商的土儲計，就會損失千億元收入；二、更改土地用途要先通過城規會，容許免補價建住宅涉及修例，也要經過地區諮詢，程序繁複阻力大，由新界東北新發展區的風波可知一二；三、免補價做法變相鼓勵任何農地業權人都建住宅，這樣發展會失去規劃。連生地都用來發展，恐會出現其他社會問題；四、現時發展商擁有農地比政府還要多，讓他們免補地價發展，將會惹來「官商勾結」的質疑……
其他問題仍有不少，無法詳列。不過，筆者仍為這個做法值得嘗試。既然政府亦擁有大量農地，大可先由自己做，找政府業權集中的農地，發展基建及建資助房屋。當發展成熟，發展商自然願意補地價發展私樓，住宅供應亦可因而舒緩，政府亦不至失去一大筆財政收入。