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輝筆論樓 - 鄺志輝
世紀21物業將軍澳董事總經理，香港專業地產顧問商會會長，從事地產業務逾廿載，紮根將軍澳15年，以其豐富經驗與各位談樓市、論政策。 |
拆解將軍澳地跌價之迷
今年將軍澳南最後一幅住宅地，終於再昨天公布招標結果，68A1區以平均尺價4500多元投得，比早前隔鄰的68A2區地皮低7%。即時有市場人士認為，這是辣招效應及土地供應增加的結果。讓筆者就「跌價」作出分析一下。
低價反映不利因素
A1地皮價錢低於A2，其實是發展商考慮將來發展因素的結果。首先，亦是筆者認為最主要原因，是將軍澳跨海大橋的影響。大橋事在必行，而按現時圖則，將來跨海大橋其中一個出入口位，將位於A1地皮以西幾十米處，言則，將來建築物將近距離面對公路及大橋上落橋位，景觀和環境遠遜於A2地皮。以現時將軍澳區發展來看，將來交通流量將會很大，對A1地皮發展構成一定壓力。
再者，A1和A2是現時整個將軍澳南最臨海的地皮，然而，A1比A2距離地鐵站更遠，座落將軍澳及調景嶺兩個站之間，如果步行，要走約600-800米才能抵達，足足兩個運動場的距離。
除此以外，地皮形狀亦是另一個關注點。A1地皮呈L字型，跟A2地皮比較，比例上較少正南海景，西邊屬政府用地，亦有較多未知數，發展商在設計上要多花點功夫才能令更多戶享有海景。
最後一個因素，是A2地皮由甚少沾手將軍澳住宅的發商展及個別富豪聯手投得，當中涉及一定人為因素，本身成交價本來存在溢價，中標價令不少市場人士感到驚訝，指標作用不及將軍澳南66區多塊地皮。過去兩年，中標的66區多塊地皮，較為遠海，每尺地價由4000-4600不等。因此，現時地皮為4500亦屬合理。
其實，發展商投標時要考慮環境、成本、將來規劃、地皮供應等不同因素，個別地皮成交難以作為指標。筆者認為，兩幅地皮成交價皆為合理市價，反映上述因素。