增加供應要問過地主

新政府雖然決心積極增加土地及房屋供應，但上場不久即遇挫折：大圍站流標！這邊廂大圍站流標，那邊廂北角地王以低價成交，代表了甚麼？

政府不敵地主

自港鐵上市，加上兩鐵合併後，港鐵已由公用事業，化身成地產主導的公司。發展鐵路沿線上蓋物業，發展商需要入標，港鐵會看標書條件是否達至港鐵公司股東最大利益，而政府雖為港鐵最大股東，但政府過往信奉「大市場小政府」的原則，董事會只有非執行董事的份兒，主要職務仍以商界人材為主。政府作為大股東只扮演配角，以投資收息為主，要增加供應發展上蓋物業，政府無大權話事。結果，董事局以利潤及眾股東利益為先，不肯低價賣地。 近年，路面交通擠塞情況沒有太大改善，加上鐵路網絡越來越發達，港鐵附近物業水漲船高，連帶地價亦急升。港鐵作為地主，在賣地條款分紅亦相當進取，連同補地價等，每個鐵路上蓋項目成本為天文數字，令不少發展商出價較保守，以至南昌、大圍、荃灣西等都出現流標收場。反而，前北角邨地皮，由政府擁有，即使入標價遜預期，仍以低於估值價錢勾出。結果有人會問：回購港鐵能否改善情況？此點下篇續談，但肯定，要發展還得地主合作。

發展新市鎮情況相若

即使不談鐵路上蓋，談發展新市鎮，情況一樣，只是面對的是村民和發展商。由於新界不少土地由村民擁有，而過去幾十年，大發展商一直在新界鄉村土地密密收購農地，他們成為新界最大地主。礙於交通、環境等各個因素，土地一直丟空，部份收購成本低至數十元一尺。如果政府要在新界開辟新市鎮，收購發展要經過村民及發展商，還要闖保育分子一關。各程序需時甚長，短期內難有所成。

因此，政府要增加土地供應，但形勢較被動，剛剛新任的發展局局長都下台了，還看新政府可想出甚麼點子解決。

2012年7月13日