三U論   仲達 2012年10月17日

不是賽馬、不是下注，也不是三T，題目並無寫錯。

三U論，是陶冬提出其對本港樓市高不勝寒之三個理由，由於三個英文詞語都以U作開首字母，姑且稱之為三U論。

陶冬的三個U，是Unsustainable不可持續、Unviable無以為繼、Unjustified不合道理。他表示，若租金繼續瘋漲，本港的特色美食如奶茶、菠蘿油和牛腩麵等，將面臨一場浩劫(雖然以上都是港式美食，但我倒想問問他為何不是更出名的咖喱魚蛋、雲吞麵和車仔麵)。

香港的特色小食，價錢不貴，很多時都得在橫街窄巷才可以以合理價錢品嚐，對此，我也感到有點可惜；但是，是否本港所有的地區都已「淪陷」為只服務高檔顧客呢？

答案顯然不是，真正最高檔的店舖，來來去去也離不開中環、銅鑼灣和尖沙咀，連第四大商業繁盛區旺角，也只是部份街道，如彌敦道和西洋菜南街舖租高昂而已，其餘地方仍有大量民生舖，人流差天共地，想加租也難，更遑論瘋狂加租。

或者可以換個角度看，自從自由行落實後，來自內地的遊客不斷上升，遊客的心態是較為願意花錢的，即使不是為了「血併」而來港那類也是，故吸引遊客的地區街舖舖租因而上升，原本在一線街的店舖因捱不住高租金遷往後一條街，後一條街的舖頭又可能重覆......帶動了一些稍為遠一點的街道也興旺起來，不見得一定是壞事。

要想留在一線街又付不起租金怎麼辦？

不是沒有辦法，除了上述的橫向移動外，也可向高空發展，也就是樓上舖。你可能會問，一線街的街舖租金驚人，樓上舖也不會便宜多少吧---如果你有此疑問，就證明你對舖位市道不是太熟悉，事實上，高級一點的銀座式商場，中檔的商業大廈或者平民化的唐樓樓上舖，樓上舖的發展方向及消費對象極廣，絕非一味靠高檔。

舉個例子，西洋菜南街因為鄰近港鐵站及行人專用區等因素，街舖租金「拍得住」彌敦道最旺的區域，但是鄰近豉油街的商業中心(確實名字大家很易找到，就不提及了)，縱是大地產商、裝修不俗、管理妥當，其樓上舖的呎租也是廿多元上下，有些還低至十多元，在現時住宅租金越來越高的時候，有誰想過，用來做生意的商廈，有時租金反而不及住宅？

至於陶冬談及的數碼港餐廳，本人不太清楚其背景狀況，難以客觀評論，但此處以住宅區主導，人流高極有限，除非業主早已找到有實力負擔高租金的新租客，否則貿貿然趕走原租客，業主也要承受空窗期及難找新租客等風險。

市場運作自有其原理，用來做生意的商舖就更難準確判斷其租金及合理價值，市場上的業主和租客自動會尋找合適的伙伴，任何一方強求對方屈服，只會合作不成，業主也有損失，不見得只有好處。

當空窗期越久，業主損失的機會成本越高，自然會減租吸引租客，租金就會相應回落，肯定不是只由業主說了算---陶冬所講的殺雞取卵三U論，並非事實的全部。