Cognitive Biases   仲達 2013年9月30日

明天是南丫島海難一周年，在此向死難者家屬致以深切哀悼，寄望此回歸以來身故人數最高的災難，不要再度發生。

正文

情況一
甲：「喂，我上次推介隻股票，入左貨未呀？」
乙：「嘩，成幾廿倍P/E，你買埋我份。」
甲：「拿，所以話你見到錢都唔識執，炒股講走勢同市場氣氛，你理佢市盈率高定低做乜？講咁多基本因素又唔見你賺錢多過我？而家隻野比上次我入貨時又升多兩成，再唔入就走寶架啦。」

情況二
甲：「你個隻X集團，放左未呀？」
乙：「唉，我已經等佢跌左好多先大手買入架啦，點知仲跌多三成，而家放蝕入肉喎，唔好啦。」
甲：「炒股講紀律架，你唔止蝕，點止蝕入肉呀，蝕到渣都無得剩呀。」
乙：「唔會呱，啋過你把烏鴉嘴，遲啲實上返去。」

情況三
甲：「先生，呢個盤係XXX出品，信心保證，仲係鐵路上蓋盤，第時去『新中環』前海都係講緊廿分鐘，咁高潛力，唔使諗啦，手快有手慢無架。」
乙：「但係佢貴過附近啲二手成幾千蚊呎，貴咁多，係咪真係值架？」
甲：「我今朝先啱啱開左單，個客仲話要介紹埋親朋戚友掃貨，個盤真係超正，就算比貴少少都值啦！」

以上三個情況，有什麼共同點？

雖然炒股和買樓性質有別，但以上情況都有一個共同點：當局者都犯了Cognitive Biases (認知偏見/成見)的問題。情況一，甲因為本身持有正在賺錢的股票，又見該股走勢凌厲、市場氣氛熾熱，便不理會決定一隻股票、一間公司合理價值的基本因素，一窩蜂入市掃貨甚至積極游說友人「落疊」，很易變成大戶出貨的接火棒散戶。

情況二的乙，本身持有X集團的股票，買入後博反彈，豈料該股向下跌多三成，由於不想放售股票將賬面虧損現實化，所以主觀地認為該股早晚會上升至其買入價，而不是認真檢討為何該股不能止跌，是否X集團本身出現了結構性問題。

情況三的甲是一位地產經紀，正在極力游說睇樓客乙購買新盤，說出一大堆優勢和亮麗前景，而刻意不想買家將之與鄰近的二手樓作比較，淡化新盤的高昂溢價，最後加上羊群心理的搶盤描述，可說是「落足嘴頭」。

人的行為，不一定理性，很多時受到外在環境、資訊缺漏及不對稱、羊群心理、自身利益而產生成見(心理學中稱之為Cognitive Biases)，導致即使是重大投資如置業，也作出因恐懼與貪婪而扭曲了的判斷，或許當時自我感覺良好，但亦可能是片面地解讀市況以合理化自己的決定，最終未必如願以償。

正如很多近年沽出自住樓，認為樓市必然於短期暴跌，之後可用七折甚至五折回購住宅的人，縱是財務知識豐富如大學教授，也有機會「聰明反被聰明誤」；不少人兩三年前賣出自住物業後租樓，到近來業主加租，想找更便宜的租盤卻驚覺難以覓得，除非遷往更偏遠及更細少的單位，自然對政府沒有推倒樓市心生怨恨。

筆者不是鼓勵人炒樓、亦不認為在多重政策打遏下的樓市能輕易大升，只是自住物業太重要，要將之作高賣低買的高難度動作，實在不宜；至於手持數個物業而負債比率偏高的人士，又另作別論。

一言蔽之：認知偏見要小心，錯誤決定誤終生。

附註：事實上，Cognitive Biases (認知偏見/成見)有很多種類，但要將每一種都詳細列明並套用在樓市上較為困難，希望在日後以部份例子再作探討。