劈價新盤   仲達 2013年8月29日

荃灣，真是一個惹火的地方。

去年8月荃灣西站五區灣畔地皮，由長實集團以突破預期上限、高達96.31億元、每方呎樓面呎價4,309元奪得後，引起了一輪反價封盤潮，筆者仍然記憶猶新，當時不少分析樓市爆升因素的報章雜誌，都將此一消息當作樓市爆升的催化劑、導火線。後來荃灣西站六區地皮，由新世界及內地大型房地產發展商萬科聯手以突破市場預期上限兩成投得，樓面呎價進一步飆升至近5,000元，再次引發搶樓熱潮，甚至可以說，今年二月推出的雙倍印花稅及相關收緊按揭措施，與此也不無關係。

最新的惹火新聞，卻是與賣樓有關---曾經有位外國金融市場投資者，表示某種測市指標十分準確，就是當他於一天之內收到的查詢電話越多，市場就越火熱，超買的現象就越明顯，要有所警惕，部署資產的重新調配；筆者最近也經常收到來自不同地產代理公司、不同地區分行，甚至是與新盤毫不相關的地區小型地產代理，致電向筆者極力推銷位於大窩口的新盤昇柏山。

簡略綜合他們的推銷手法，昇柏山值得買、自用投資皆相宜的原因如下：
1. 罕有市區新盤
2. 荃灣新盤，元朗價錢
3. 此樓盤較鄰近的二手樓縉庭山呎價更低，不買就是「走寶」
4. 此區將陸續由工廈改建為住宅區，提升社區質素
5. 既擁荃灣區的繁華便利，又擁大帽山青翠山景
6. 坐擁雙港鐵站(大窩口及葵興)優勢，交通便利
7. 綜合上述各項優點，買此盤「無得輸」

香港的地產代理，口甜舌滑是一定的了，甚至可以說是有能力將樓盤吹捧如天花龍鳳：首先，為何大窩口變成了市區？一般來說，市區包括港島及九龍，而九龍西面，以荔枝角為盡頭，任何以北地方都已是新界。當然，葵涌及荃灣區發展已久，亦很有舊區的影子，而市區這個概念，隨着本港一路發展，也不斷變動。說不定，有一天人們會將荃灣、沙田和將軍澳，一併納入對市區這個概念的認知。

其次是價錢，這是長實的拿手好戲，像之前出售酒店/服務式住宅雍澄軒時，一個廣告都不用賣，只因當時市場餓盤，開出一個合理價格，便被各大傳媒瘋狂追訪，更在短短數天內一Q清袋，要不是證監會介入，肯定是香港物業市場傳頌一時的佳話。

今次長實也很有心思，開出一個甚至比部份元朗新盤更低的價錢，加上約一成的折扣(部份三房單位折扣更高)，首批單位平均實用呎價低至八千多元，再一次震驚市場......由於要分析的因素眾多，下回再續。

待續