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仲達 |
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原本希望在上星期討論的大圍鐵路站上蓋地皮流標事件，結果今個星期五才可以繼續討論---無他，上星期末張震遠意欲復辟不受歡迎的夾屋王朝，今個星期又有CY的「迷你施政報告」，宣佈一系列派糖措施及居屋新政，作為關心香港地產發展之人，實在有太多比單一流標事件重要之事要探討。
任何訂價過高的貨物，銷情不佳甚至賣不出，一點也不出奇。除非它是名牌產品，但這牽涉品牌建立、口碑商譽等等難以量化的價值，與一般日常用品或者能夠輕易尋找替代品的貨物不能同日而語---這個道理，套用在賣地和補地價上同樣成立。
雖然每一塊地皮的位置和定位都不同，但是一眾發展商的買地資金並非無限，買了A地皮就得放棄B地皮，即使同樣是潛在地王、地段優質、鐵路上蓋，也得權衡輕重、有所取捨---魚與熊掌不可兼得，老生常談也。
與大圍站上蓋同期招標的，有前北角邨地王，既是港島市區大型地皮，又擁臨海永久無敵維港海景：與之相比，大圍站上蓋的確較為失色。
不是說大圍不好，相反基建改善正漸漸提升大圍的地位：正在興建的港鐵沙中綫，預計2020年第二期落成後，只需17分鐘便到達港島，更不用像將軍澳綫般轉車，一綫直達，是十分利好的優勢。
既然是優質地皮，又是未來三綫鐵路的上蓋(東鐵綫、馬鐵綫、沙中綫)，戰略價值當然十分高，那麼是否入標的財團屬於唐營，對於唐唐被僭建醜聞弄至選戰慘敗懷恨在心，夾份低價入標博「執死雞」，不然就流標當給CY一個下馬威？
大家不用太多疑，商人從來都是金錢行先、利益掛帥，什麼唐營梁營香港營，口號而已，何必當真？從古至今，商人都懂得明哲保身、雙方都下注，避免站錯邊付出過於沉重的政治代價。只要有優質靚地，價錢合理，管他什麼人掌權，都與買地無關。
那麼，究竟是什麼原因導致戰略價值甚高的大圍鐵路上蓋地皮流標？
說穿了，還是銀碼效應。
今次大圍站上蓋的補地價金額高達127億元，連同預料的投資金額總共高達290億元！如此龐大的投資額，加上物料價格隨通脹猛升、外圍經濟極壞可能影響樓盤銷情……不要說大發展商有所顧慮，事實上，這個投資總額，比大部份中小型發展商的市值高出不知多少倍！
當政府為了增加私樓供應量而不斷推出優質靚地，即使強如被嘲諷為「地產霸權」的大發展商，也會吃飽，也會開始「擇肥而噬」，對於不夠「肥」的地皮，又因投資總額過於龐大，是不會太過進取地吸納。
還有一點，因政府受政治壓力而不得不盡推地皮時，平衡遊戲的天秤將會傾向有利於發展商的一方：商譽口碑重要，要保持高水準出品需時，不可粗製濫造；有壓力推出更多單位的是政府，不是個別發展商，因此他們在與政府角力的拗手瓜遊戲中，竟然吊詭地顯得不太在乎。
要解決問題並不困難，只需將地皮斬件出售，銀碼下降自然引入更多競爭，不愁再次出現因銀碼太大欠缺競爭而流標，反可賣個好價錢，對庫房和納稅人都有個合理交代。
一言蔽之：銀碼太大欠競爭，斬件賣地正中心。