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仲達 |
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繼續討論情況一：樓價大跌的情況。上回已提及業主及無樓人士之影響，之後的持份者，還有地產代理、地產商、銀行、政府。
現時樓價高企，業主心雄叫價企硬，部份更連議價都不准，使不少地產代理叫苦連天，心裏都盼望樓價有適當的調整，讓買家重燃入市意欲。
然而，在2011年6月後，樓市創出97後新高、買家卻步，使樓市進入半年左右的調整期時，由於害怕高位接貨變負資產的心態，即使樓價不停調整、最適宜買家大幅還價之時，大部份買家都選擇了觀望，而非入市；連緩慢調整都不敢入市，如果真的暴跌，可以預期，只有極少數，可能少於潛在買家的0.1%(有機會更少)，夠膽入市---如此推算，即使業主出貨心態再強，地產代理仍然「無肉食」，生意慘淡程度比現時尤甚。
至於地產商，則會經歷非劈價不可的賣樓苦況，由於之前吸納的土地，無論是從拍賣、招標、收購舊樓、改變土地用途等等各式方法吸納，都是建基於聯匯健在時之計算，因此面對港元急升、樓價急跌，各類原材料和利息計算會「失晒預算」(有論者認為港元急升應有利大幅降低原材料價格，但要視乎其計價貨幣和確實合約條文，出現違約事件機會大增，甚至整個生產鏈出現連鎖違約！不能只當作有利因素)。
每逢出現這種情況失控的局面，根據「森林定律」，亦即「弱肉強食、適者生存」之法則，都會大批淘汰較弱小者，即財力較差、借貸過高的地產商會面臨破產困境，大地產商雖未至清盤，但亦元氣大傷，惟最終結局，仍是加強了大地產商壟斷的局面。
而意料之外、情理之內的情況，就是一眾港資地產商元氣大傷，內房巨企乘機大舉搶佔香港樓市這個原本高度壟斷、難以進入的市場，為國家之「維穩」及「統戰」作出重大貢獻！
銀行方面，在樓價於短時間內暴跌之下，追收差價也收不了，唯有收回負資產業主之物業，進行拍賣；基於銀行也不知跌市會持續多久、只想一心出貨，任何承價，即使再賤，都會劈價賣出，因此引伸的樓市骨牌效應，將對本港樓市有毀滅性的影響。
為什麼最後才談政府？
因為，政府是整個物業市場中，唯一能扭轉乾坤、單天保至尊的存在，好的樓市政策有助救急扶危、穩定樓市；壞的樓市政策……要強調，沒有政府是立心不良地想摧毀樓市的(由於其財政收入會大為減少及政治壓力大為增加)，壞的政策，是指「好心做壞事」的政策，可以使樓價異常波動，或跌幅嚇人、或升幅驚人。這方面，回歸之後的兩位特首已作最佳的反面教材，不用贅述。
如果樓價急跌，政府內部將會意見分歧，惟整體方向仍是救市為主，分別只在以甚麼政策救市。
欲知政府的考慮，還待下回分解。
待續