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仲達 |
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喜雅全數320個標準單位，在驚人的收票3000張紀錄後，一Q清袋(這是桌球術語，屬煲義詞；相反，一鋪清袋則是貶義詞)---房協樓、私樓價，甚至比附近的私樓更貴，竟可吸引準買家身體力行地「一人一票」抽籤買樓，實屬罕見，引來全城嘩然。
究其原因，喜雅熱賣，或者任何新盤熱賣，只有一個原因---買家認為價錢合理，甚至吸引。
價錢合理？不是說喜雅建築面積平均呎價$8000元，實用面積呎價$10000元左右，絕不便宜嗎？
呎價合理與否，要與同區的競爭對手比較。而喜雅的對手，長沙灣區有One Madison、豐盛居與One New York；荔枝角區則有西九四小龍，即碧海藍天、泓景臺、昇悅居、宇晴軒。
以樓花盤計，還有同樣在長沙灣，一樣近東京街而更近地鐵站(福榮街228-234號)的華懋寓．弍捌，預料將在今年年中入伙，但是近期的成交反映低層單位建築面積呎價也要接近八千，中高層更要九千至一萬元，如果只拿寓、弍捌與喜雅比較，前者貴了不少。
同區對手而言，豐盛居與One New York位置尷尬、距離長沙灣或荔枝角港鐵站都甚遠，要步行接近10分鐘才能到達，這是較為輸蝕之處，呎價上亦有所反映：兩者都是約六千尾至七千多，即使後者有提供325-332呎之類的蚊型單位，因地點所限也不能創造太高的呎價。
餘下One Madison能與喜雅比較：只看與港鐵站的距離，前者確是稍勝一籌，但是景觀方面則大為輸蝕，只有中高層可以享有較開揚的市景，與喜雅能享受廣闊的山景不能同日而語，而且長沙灣的三個對手都是只有百餘伙的單幢樓，會所較細、日後面對最低工資增加引起的管理費上調會更大壓力，綜合而言都是比不上喜雅。
四小龍方面，建築面積呎價約$7500上下，規模方面的確優勝，會所更大、管理費更便宜，日後面對的上調亦肯定較輕微。
那麼是否贏硬喜雅？
不，買家選擇喜雅的原因有二：四小龍普遍聲稱約八成實用率，但實際參觀喜雅後，發覺前者的實用率有「水份」，不能當足八成；二來四小龍的細單位也往往有六百多呎，即使以建築面積呎價$7500計算也接近四百尾五百萬，反而喜雅的570呎兩房單位多數只需四百五十萬以下，形成銀碼上的分野，對一般市民來說，相差五十萬，是一筆大數目。
還有，如果選擇即供付款方式，喜雅是可以照訂價減5%，進一步拉闊與四小龍的銀碼差距，最終形成喜雅熱賣、四小龍淡市的局面！
與喜雅在規模及步行往長沙灣港鐵站都是約十分鐘的星匯居，雖然樓齡較新，但是同樣面對銀碼較大的問題，會所又不及四小龍，喜歡新樓的買家，可能不會列入考慮之列。
當然，以通勤時間計的話，喜雅所處的長沙灣區，在各區都有不少潛在對手，為免將話題扯得太遠，今次就此打住。
考慮過所有因素後，大家可以發現，真金白銀入票的買家，並不是盲目地一窩蜂搶購，而是看出喜雅的價值所在、又相對地容易負擔，才下此人生重大決定---一直以來坊間分析喜雅的文章都無提及上文所列因素，老實說，是有點失望，故此縱然喜雅的標準單位早已一Q清袋，仍值得與大家探討其背後原因。
一言蔽之：銀碼相對易負擔，喜雅熱賣有道理。