意向價   仲達 2013年5月9日

上回提及的地氈面積，還有一點要作補充，就是主力牆之厚度會隨樓層高度減少，即使是同一單位，低層的地氈面積也會較高層少，造成每一層的地氈面積都不同、技術上幾近不可能來一次全港性的重新統計，皆因耗費的人力物力極多、技術困難又難以解決，甚至可能帶來一個奇怪現象：有查詢單位估價的人都知道，每高一層，估價都會高出一些，所以新式的五六十層高住宅大廈，其高層單位估價可以比低層單位高出不少，但若採用地氈面積計價，將會減少高中低層單位的呎價差距，造成難以比較其價值的問題，想來真有點奇怪。

另外，一個單位有多實用，除了看實用率，還得看其開則，像上世紀八九十年代十分流行的鑽石廳設計，好處是可以避免鄰居窺見自己的客廳、增加私隱，卻帶來傢俬難以擺位之問題，亦會浪費部份空間，對於寸金尺土的本港住宅來說，十分浪費；然而，難道所有鑽石廳的單位都沒有價值嗎？十大藍籌屋苑中，便有不少是鑽石廳開則的，而屢創呎價新高，坐擁無敵維港景的太古城海景花園，縱使是鑽石廳設計，卻因為客廳甚為巨形，擺傢俬的方法悉隨尊便，從來沒有聽過任何投訴，可見鑽石廳也不是等於不實用。

還有一個實用率低、卻因開則好而彌補了缺點的例子，就是我們耳熟能詳的「窮人恩物」：荃灣楊屋道三寶之一的樂悠居，建築面積753方呎的三房一套單位，實用面積僅538方呎，實用率低至71.5%，卻因為開則方正，一點也不浪費，使五百多方呎的實用面積也能容納主人房套廁，屬難得一見的「低實用率、高實用程度」之「香港奇則」，還要是有會所的新樓呢！

言歸正傳，今次的標題是意向價，所指的是以往新盤開售前，發展商和地產代理往往「吹風」表示新盤如何矜貴、意向價比同區二手樓高出五至八成，「英雄造時勢」，使新盤附近的二手業主齊心反價封盤，製造貨源極端短缺之跡象，導致二手樓價攀升，最終在開售時比意向價略為減少，便顯得新盤訂價合理---慢着，先不要不齒發展商的行為，以往並無法例規管，此做法亦為行規，二手業主又有得益……要是覺得新盤訂價高得驚人，閣下大可不買，難以一口咬定這是不良銷售手法。

不過，在一手新例之下，這一切「英雄造時勢」的手法頓成明日黃花。

一手新例全面禁止意向價、內部認購、預留等安排，規定售樓一星期前公佈售樓說明書、三天前公佈價單，發展商和地產代理不能一早「吹風」意向價再「唱高開低」，使鄰近的二手住宅不能掀起反價封盤潮。

對準買家來說是甚佳的安排，卻在已有種種辛辣招及額外稅項之下顯得有點多餘，無論如何，新盤銷售獲得監管，減少潛在不良之銷售手法，長遠來說應是好事。

一言蔽之：意向吹風造時勢，新例之下成泡影。