樓地背馳   仲達 2013年3月18日

上星期仲達言的兩篇文章，「新盤大決算」及「租：賣 = 100%：0%」，都有一個共通點、一個共同的主題，就是現時住宅市場，不論是新盤還是二手樓，都因六辣招推行而面對龐大的出貨壓力，欲出貨的業主們不得不向現實低頭，幾乎整個星期的樓市新聞都環繞着兩個主題---樓價方面是「劈價」、成交方面是「死寂」。

恰巧，上星期也有兩幅地皮公佈招標結果，一幅住宅地王、一幅商業用地，正當大家也對樓市悲觀，心想地產商們會否刻意低價入標、搏大霧執平貨或製造流標迫政府降低賣地價錢時，兩幅土地均以驚人的價格成交，頗為矚目，很值得探討一下。

住宅地王位於何文田常樂街及常盛街交界，地皮面積為259,165方呎，地積比率約4.4倍，按此比率，可建樓面面積約為114.2萬方呎，以地價116.88億元計算，樓面呎價約10,235元，中標財團需要負責興建公共交通總站，但不設限呎或限量條款。

地王之所以是地王，皆因其地點位處九龍傳統豪宅地段的何文田，既位處供應漸少的市區，又是豪宅地段的大型地皮，自然可遇不可求，因此今年一月份招標時，業界普遍予以高估值，估計最高金額可達148.48億元，樓面呎價達一萬三千元，按此價格則成功打破當年118億歷史地王，現為小西灣藍灣半島的地價；可惜，及後政府推出威力驚人的六辣招，樓市交投陷入死寂，令估價紛紛降低，最低竟連百億都不保，低至90億元。

最終由嘉里以116.88億元奪得，是有點意外，畢竟之前與熟識樓市的友人討論，按現時的市況及風險系數，此地皮應值僅高於百億的價格，樓面呎價約九千元，則進可攻、退可守，既不怕錯失良機、又不會高位接火棒。

然而，如果我們查一查地圖，又會發現此地皮附近景色一般，多為學校及公屋，又因位處何文田的北端，欠缺南端地勢高之住宅的維港美景，似乎有所不足；雖然，景觀不代表一切，否則天水圍面對開揚米埔及濕地公園景的單位價格可以比樓望樓的市區樓高......只可以說，一向以興建頂級豪宅為主的嘉里對此地皮志在必得，加上其出品的良好口碑，定可打造令人眼前一亮的焦點樓盤。

至於東涌商業地，位於達東路及美東街交界，鄰近港鐵東涌站及東薈城，地皮面積10.8萬方呎，可建樓面約54萬方呎。結果被東薈城財團(太古、新鴻基、新世界、恒基、恒隆)，以23.28億元、每呎樓面地價4,314元投得，比最高估價高出四成，即使多達九份標書競投，此成交價還是令人喜出望外。

友人問筆者，又不是位處傳統商業區，為何東涌商業地能吸引如此多發展商，其實很簡單，如果大家有逛過東薈城，就知道人流是多麼暢旺，尤其是它位於鄰近機場的戰略位置，旅客們血併後能輕易地離港，而且越做越旺，因此近年已從最初以Outlet減價貨為主的定位提升至近正價貨價錢，也有最新最潮的款式，成功晉身高檔商場行列；再加上，未來港珠澳大橋開通，商機無限，也就使這個成交價顯得十分合理。甚至可以大膽地說，以長遠角度而言，這個中標價仍是相對便宜，所以東薈城財團以志在必得的高價競投，絕對理性。

總括而言，兩幅地皮都具甚高的價值，長遠來說以此價格購入是錯不了的決定，與現時市況淡靜關係不大，因此出現了樓淡地貴的背馳現象。

一言蔽之：珍貴地皮高價值，志在必得也合理。