港人港地頭啖湯   仲達 2013年6月10日

作為上年八月尾推出的十項樓市調控政策，俗稱梁十招，之長期招式「港人港地」，首兩幅位於啟德新發展區的地皮(以下簡稱1H1及1H2地皮)，終於公佈中標者：想不到，很諷刺地，為港人度身訂造的地皮，由身為央企的中國海外奪得。

作為一項政治正確的政策，港人港地不單止原意好，連名字也很得民心，尤其是近年本港民粹至上，將自由行帶來的商機貶低為「蝗蟲搶掠」、「痛失羅素街」、「廣東道淪陷」，政府甚至推出了零雙非政策、買家印花稅(BSD)及限奶令……在此背景下，將部份土地列為長期只准港人購買，是很「正路」的政策，然而，能否幫助有需要者，是另一回事。

筆者曾多次表示，港人的潛在購買力甚高，銀行存款多、按揭成數低，即使加息一兩厘也不成問題，甚至有龐大的換樓需求，港人港地對於這批換樓客而言，並無實質幫助；至於真正需要幫助的首次置業者，俗稱上車客，未能買樓的原因不一而足，除了首期不足外，也可以有很多個人及家庭原因，難以僅憑港人港地之政策解決困難，而且幫助的難度極高，稍一不慎又會使市場誤會有龐大的新增需求，就如居屋白表客免補地價購買二手居屋政策，使綠表居屋在短短一年內樓價大幅跑贏私樓，就是一個弄巧反拙的例子。(關於港人港地於理論層面之探討，筆者於去年9月份的「仲達言 – 港人港地」已作詳細分析，在此不再贅述)

更何況，在已實施高達樓價15%的買家印花稅之今天，非港人買家及公司客佔樓市成交大幅萎縮，已使全港住宅變相成為港人港地樓，效果重叠，意義不大---這個不止是筆者的見解，而是地產界的廣泛共識，連四叔也如斯表示。

那麼，從港人港地的中標金額推算，能助人上車置業嗎？

1H1及1H2地皮的樓面呎價分別為5,428元及4,913元，連同建築費約兩三千元，及合理利潤兩成左右，將來開售時之實用面積呎價少說也要過萬元(部份業界人士之預測更高達一萬三千元)。以一個實用面積約500方呎的兩房單位計算，至少也要五百萬---顯然，這已不是上車價錢，早已進入換樓盤的範圍，換言之，這兩幅地興建的住宅，不適合作首次置業用。

驟眼看來，中國海外奪標的價錢甚高，有否接火棒的風險？

這倒不必太擔心，畢竟港人港地仍屬私樓，與嚴格限制購買資格的資助房屋不同，潛在買家實力不可同日而語。即使以鄰近的現樓價格比較，距離最近的譽港灣實用呎價約15,000元，遠一點、位於土瓜灣的傲雲峰和翔龍灣，實用呎價約12,000元左右---扣除港人港地的多重限制引致的折讓，今次的中標價仍屬務實穩當的出價，故此部份傳媒的央企拓市陰謀論，不攻自破。

一言蔽之：內房加入鬥搶地，港人港地難上車。