零入標   仲達 2013年2月25日

天水圍輕鐵天榮站上蓋項目，於上周三截標，由港鐵立刻公佈了結果，之所以能如此快速公佈，皆因不但流標收場，更成為史上首個「零入標」的鐵路站上蓋項目。

流標不出奇，尤其是鐵路站上蓋的大型項目，像總樓面達二三百萬平方呎、資金動輒需求幾十億至百億港元不等的項目，因為地價驚人、加上建築成本越趨昂貴的現今，不是個別發展商夠膽開發就有足夠市場需求承接，承接力不足變成去貨慢、資金回籠慢、所需借貸利息就越高，越不划算：不談年代久遠的，就這幾年，已經有2010年的港鐵南昌站上蓋、2012年的港鐵荃灣西站灣畔地皮及同年的大圍港鐵站上蓋流標事件。

流標並不出奇，出奇的是今次竟然連一份標書也沒有收到(長實和新鴻基有遞交文件，惟卻非標書，似是意見書或感謝信之類)，只是收到類似意見書的文件，連以「執死雞」心態博大霧試低價也省回力氣，究竟問題出在哪裏？

由於大量公居屋林立、低收入及綜援戶聚居、家庭暴力及悲劇頻生，天水圍予外人的印象不太好，被傳媒冠以「悲情城市」的稱號(要強調，筆者反對這類一竹篙打一船人的地區稱號，事實上，此區並非自殺率最高的地區，而社區配套也不見得太差，甚至比市區某些基層地區好)，加上遠離市區，難以吸引中產置業，要不是近年樓市大漲，該區的私樓可能也返不了九七年的家鄉。

然而，自從西鐵打通了新界西北的經脈後，往返市區的通勤時間大幅減少，地區身價自然有所改善。不過，西鐵站位於天水圍的最南端，與區內大部份住宅都有一段不少的距離，幸好有輕鐵網補救，以一個像回力鏢般的8字型輕鐵網貫通區內住宅，使居民出入更方便。

今次流標的輕鐵天榮站上蓋，雖然不近西鐵站，但客觀條件也不差，至少它坐擁輕鐵優勢，鄰近嘉湖銀座商場及天水圍公園，甚至連圖書館及戲院也近在咫尺，配套不俗。與天榮站為鄰的栢慧豪園及栢慧豪廷，近期的平均建築呎價已達五千元，算是不俗的呎價，反映基本因素並非導致零入標的元兇。

說到底，零入標的元兇，始終是因為地價太貴。

地產及測量師等業界認為，此項目補地價連入場費，至少逾26億元，平均呎價達$3,152元，連同日後的建築成本，日後開售呎價少說也要$7,000元，較同區二手現樓大幅高出四成，使發展商對新盤的承接力有所懷疑，卻步入標。

今次「零入標」事件，證明發展商較普眾大眾理性，要是地價過高，導致風險與回報不成正比，會寧願按兵不動，以免高追接火棒。對於搶樓搶到氣咳的小市民，是否一記當頭棒喝？

一言蔽之：地價太貴高風險，臨崖勒馬零入標。