|
仲達 |
|
四叔指10年前在屯門發展樓盤的每呎建築費只需600元，現時已增至每方呎3,000元，而建築費仍有機會上升。他又拿同行某龍頭發展商正在推銷的樓盤作例子說明，每方呎5,000多元售價計算，單計成本已達到4,000多元，利潤空間不多，更直言「唔計地價都唔掂」。
四叔所指的新盤，大家都一聽就明，是長實近期推銷的「香港東」峻瀅。此樓盤位處將軍澳區康城站以東的捷和神鋼廠舊址，自稱與港鐵康城站的步行距離約8分鐘，實際約十分鐘多一點，但是此區配套極為不足，連基本的食肆和零售商店都缺乏，加上將軍澳綫「3+1」行車模式，即由北角開出的列車，每三班前往寶琳站才有一班前往康城，非繁忙時段候車時間可長達20分鐘，即使是繁忙時段亦要10分鐘才有一班車。老實說，這樣疏的班次，難以令人認為是港鐵站鄰近樓盤。因此近來越賣越高的售價，令原本已甚少的投資價值化為泡影。
五千多元的建築面積呎價，對於此區來說是合理，不能說是便宜，比峻瀅更近港鐵站的日出康城系列一期和二期建積呎價也只是五千頭左右。一眾住在將軍澳區的友人，都刻意與南邊的工業區和堆填區劃清界線，只是政府對將軍澳的定義太寬鬆，才使人誤以為整個將軍澳的臭味問題都很嚴重，實際上，很多居民投訴與遊行是為了迫政府早日關閉堆填區，真正的臭味問題，可以說是微乎其微---要是真的如此嚴重，買家就不會真金白銀以換樓盤的價格購買維景灣畔、將軍澳中心、蔚藍灣畔甚至豪宅格局的天晉。
故此，四叔以峻瀅為例子，其實十分「巧妙」---同期推售的車公廟站上蓋溱岸8號，即使以八千多九千元的建積呎價，仍然賣得不錯，而當中港人買家比例依然遠高於內地買家，足以反映市場的購買力仍然充足，只是在乎售賣的樓盤位於哪區以及發展商的用料手工等口碑而已。
購買力仍然存在、市民對置業的需求仍然十分剛性，即使如此，也不能說四叔的擔憂是過慮。
剛才提及，市民對訂價合理與否視乎樓盤區份和發展商用料手工，後者仍可控制，只要發展商銳意打造豪宅格局，則用料不會差劣、手工經過監控，是相對容易達標的；但是區份劣勢就真的難以改變，因為有些偏遠地區真的難以吸引中產客源、更遑論豪宅客了：舉個例子，九龍站上蓋物業價值連城，因此新地將此概念延續至將軍澳站上蓋的天晉，用料和造工比凱旋門和天璽差不了多少，但是由於地區局限，即使被譽為口碑最好的新地，也只能以七千多八千的建積呎價出售向北的樓景單位和一萬元多些少的建積呎價出售海景單位，與九龍站已有幾年樓齡的樓盤，價格仍是差天共地！
新地要將九龍站神話延續至新市鎮，已遇阻力，因此只聞樓梯響、不見盤開售的屯門站瓏門，即使吹風意向價一萬元(建築面積)，是否真能成事，也是一大考驗。
恒基近年的新盤，多為市區的重建項目，甚至多數是單幢樓，價錢可以很理想，像西半山干德道的天匯；但是大家也不應忘記，恒基是擁有全港最多農地土儲的發展商，面對建築費價格越升越高，正是他日能否地盡其利，創造新市鎮神話的最大挑戰。
待續