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仲達 |
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在討論曾俊華的網誌「樓市面對冰與火」之前，先要為題目下定義。
樓市，指的當然是香港樓市，一個最自由、最富創造力、最多機遇、牽涉最多市民身家財產的市場---這個無容置疑，反正曾財爺不會談金磚五國(近年南非也加入了，成為BRICS)或者歐美的樓市，要談，一定是談香港的樓市。
冰火，照字面解釋，是水被冷凍至凝結的狀態與火焰；本來是風馬牛不相及的兩種存在，但是二字拼在一起，亦能解釋為男女之間進行房事的其中一種行為，據說，與冰水和熱茶有關，詳細實在不能再寫下去，否則就變得兒童不宜，會被這個那個道德團體投訴了(笑)。
但我們知道，冰火這種行為，應該是令參與者很爽的一種活動。
那麼，今時今日的香港樓市，很爽嗎？
據曾財爺於其網誌中所述，冰指的是環球經濟疲弱，外圍不穩定的因素已累積到危險的水平，歐債危機變幻莫測，怎樣收科無人能知，而且今年本地生產總值只會有1-3%的實質經濟增長，低於過去十年平均增幅---近期股票市場的震盪引證了這種危機。
火指的是低利率和流動資金充裕的環境。樓價在過去數年大幅飆升，已脫離一般市民的負擔能力；外圍經濟充滿危機而樓價屢創新高乃不健康的現象、增加資產泡沫風險，一旦經濟下滑或者息口掉頭回升，本地樓市便會面對巨大的調整壓力，對我們的經濟和金融市場會造成極大的破壞。
之後是重申政府這幾年來對樓市的逆周期措施，主要就是(1)透過增加土地供應以增加樓宇供應、(2)遏抑物業投機活動、(3)防止按揭信貸過度增長和(4)提高物業市場的透明度。
最後又是舊調重彈，再出口術，呼籲市民置業必需量力而為及衡量各種風險，老生常談得很。
政府推出的樓市政策，第4項，即是提高物業市場的透明度，包括一手樓銷售規管和要求發展商及物業代理作實用面積計價等，一早就應推行，老實說，即使回歸前已被人逅病的賣樓方式，為何拖了15年才進行檢討？那些年，被高壓售樓廠迫得下了錯誤置業決定的市民，又可以向誰哭訴、向誰追討？
至於頭三項，除了增加樓宇供應是應付樓價供求失衡的治本方法之外，遏抑物業投機活動，例如額外印花稅SSD，其隱患真的多不勝數，本人亦曾撰文批評之：除了將物業投機活動由住宅轉移至工商物業和車位，衍生加租加價加劇通脹，近日，最後一種SSD的隱患終於出現---如果你近幾個月有睇過樓的話，你就知道現時二手市場是非常缺盤！
缺盤，亦即是供應不斷減少，需求不見得減少了，樓價自然上升得更厲害---SSD的本質，亦即是其最大隱患，就是減少供應，根本就是迫令樓價上升的荒謬政策！
可憐某些急於上車的人士，基於二手缺盤，加上物業代理游說，以及長樓花期的誘惑，最終買了包含溢價的一手樓，發展商又可提供二按，相比之下，二手樓真的相形見絀。
曾與一位物業界前輩探討SSD的影響，他一時氣憤，甚至得出了SSD等於官商勾結的結論：二手樓都咁貴，點解唔買一手樓？個個都走去買一手樓，今次發展商真係要多謝政府......
事實上，不止這位前輩，本人心中亦曾有此疑問，相信不少人亦有類似的感覺。不過，把政府的一番好意，解讀為官商勾結，又好像不太好......抑或，這就是「好心做壞事」？
至於香港的按揭水平，仍然十分健康：全港住宅業主有六成沒有按揭，仍在供樓的只佔家庭收入兩成左右---這些都是2011年的人口普查所得，有科學根據，曾財爺不用太過憂心。
一言蔽之：與其擔心冰與火，不如取消SSD。