按息稅的盲點   仲達 2012年10月24日

以下有兩段對話：

對話一
「我想問，金X牌香米有貨未？」
「先生，唔好意思，賣晒。」
「下？我等左好耐啦喎，次次都話賣晒。」
「唔好意思，我地真係無貨，同埋話定你知，下次返貨時，我地會加價。」
「有無搞錯呀......」

對話二
「由於樓盤備受市場熱捧，這張價單的單位沽清以後，下一批單位將會加價推出。」
「又加？」
「為免向隅，欲購從速。」
「唉......老婆，快D揀個啱心水的單位啦，遲D買仲貴架。」

很簡單的兩段對話，談的是經濟學上很淺白的一個道理：當人預期日後同一商品的價格會比今天昂貴，人們就會趁早買入，以免因延遲購買而需付出額外的代價---而當所有人都有同一預期之時，就算原本供應充足的貨品，也會一下子出現嚴重供應短缺。

而這種供應短缺的現象，又會引來更多人以「咪執輸」的心態搶購，一窩蜂地不問價錢買入，客觀上供應商自然又多了可以加價的空間---如果上述貨品是住宅，那又會如何？

不是所有人都需要買樓，例如從外國高薪聘來的專才，由於其公司不會以昂貴費用購買住所給僱員，亦無謂冒樓價下跌的風險，所以只會替其僱員租樓住；但在大部份港人心目中，住宅是「必需品」，其需求自然更趨剛性---讀過經濟學的朋友，應該知道越乏彈性、亦即越趨剛性的需求，對價格敏感度較低，即使高價也得搶購。

由於單位數目眾多，不少樓盤都以一批一批的價單出售單位，加上以上提及的價格預期理論，很多時發展商都會表示日後價單中的單位將會更貴，使買家減少猶豫，加快買樓的決定，造就一個又一個「極速沽清」的神話。

發展商是公司，無論是私人還是上市的，都得對其股東負責，以牟利為目的，用以上手法，還說得通；惟政府從來都不應以上述的價格預期理論用於政策之上，否則後果堪虞！

然而，不論是過往的收緊住宅按揭成數、額外印花稅、甚至現時提出的櫃底辣招「按揭利息稅」(簡稱按息稅)，都使未上車的市民更難置業、想換樓的人機會更少，在維護銀行及金融體系穩定的光環下，使人越來越難買樓。

港府的原意是為了防止沒有足夠防守能力的市民入市、確保銀行沒有過度借貸，從這角度來看正確不過；但從欲置業者之角度看，竟變成越早買越便宜、潛在升值空間越多；越遲買限制越多、越似接火棒......結果當然是「迫」市民更早透支未來兩三年的購買力，使樓市供求更趨失衡，樓價周周創新高，試問樓市如何健康發展？

愛你變成害你，中產哀歌莫過於此：希望政府對此殘民辣招，三思而後不推行。