3D政策惹的禍   仲達 2013年6月17日

上星期四，當立法會準備討論《2013年印花稅（修訂）條例草案》前，多達一千五百人齊集立法會大樓外示威，表達同一個訴求---他們都有同一個身份，就是地產代理，這令人頗意外，因為地產代理從來都不熱衷政治，而且行業工時極長，放工後與其示威遊行不如回家陪家人和睡覺，只是，今次的示威者包括中原、美聯及業界八大地產代理商會會員，放下平日明爭暗鬥的「牙齒印」，同仇敵愾，歷來首次聯手聲討政府的3D打遏樓市政策。這3D政策，正是大家熟悉的額外印花稅SSD、買家印花稅BSD和雙倍印花稅DSD。

除了地產代理工時長之外，這種示威在過往不會出現的原因，主要是由於此行業競爭激烈、各懷鬼胎，遇着經濟衰退樓市低潮時往往也會死捱難捱，期望競爭對手比自己早一步垮掉，以便佔據其市場份額；然而，以上所說的行業低潮時期，主要是經濟因素影響，而非政策打遏---這與現時的情況截然不同，如果僅是因為經濟因素而生意慘淡，總會有捱過的一天，正如九七金融風暴後樓市下跌多年，不少行家也捱了過來，加上經濟差的話，業主不會動不動就反價封盤、五時花六時變玩失蹤……反而可以有商有量，有不俗的減幅，要成功吸引買家並非困難。

現在可不一樣，即使本港經濟基調不俗、失業率在低於自然失業率的位置徘徊、GDP有穩定增長也好，樓市也變成了政治問題。不止是高官，連不少公職人員，都表示樓市若不下跌就再出招，不到樓蘭誓不還，至少要跌兩成，跌到去年初的樓價才收貨---任何問題一旦變成政治問題，就陷入只有立場、沒有對錯的困局：一眾地產代理聲言，自二月份的加辣招推出後，近月不少同行近乎零收入，相信牽連萬多個家庭「無飯開」。若低潮持續可導致多達二千間代理公司倒閉，約有一萬三千名從業員將會失業。

批評之外，地產代理們亦提出意見，建議政府為措施訂定「日落條款」，並將DSD之可退稅換樓期限由6個月延長至24個月；並訂立退稅機制，向兩年內並無轉讓物業者退稅。至於向非住宅物業增加稅收，會令海外投資者覺得本港不歡迎他們投資。

有批評、有建議才是成熟穩當的提出意見方式，當然，每項建議之可行性還得逐一審視：現時DSD之退稅期限的確太短，筆者從此辣招甫一推出便批評其太過倉促，考慮不周，想換樓者除非先賣後買才能避稅，如果先買後賣，能在半年內物色恰當物業並非易事，因此二手住宅交投大減八成，而一手樓花新盤更糟糕，除非是等現樓落成才出售，否則一般的樓花期長達十數月，基本上想以新盤換樓就一定被罰DSD，對一手住宅之需求帶來極大打擊，影響比一手住宅物業銷售條例之實施更深。

DSD亦應設立退稅機制：本來物業買賣及持有成本已很高，無理由要懲罰只想買間樓收租作退休金的人，現實是，政府把任何只想為資產保值的中產都當成推升樓市的「幫兇」。

筆者對第三項建議倒是有點保留，其實加辣招對非住宅物業的最大影響，是改變了過往摸貨不用繳付印花稅的做法，改為一簽臨約已需繳稅，加上DSD，使短炒成本大增，炒家難以覓食，而地產代理的佣金亦同步減少---地產代理為切身利益抗議無可厚非，惟筆者也聽過不少只想一心做生意的商家哭訴，工商舖的瘋狂炒賣使租金飛升，連同工人薪金及原材料價格大升，生意利潤被急劇蠶食。故此，控制非住宅物業價格過快上漲，亦有其原委。

一言蔽之：地產代理齊聲討，3D政策要檢討。