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仲達 |
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網友「上善若水」兄提出：「若日後樓價上升，資助房屋要補的地價雖則多於現時，但以樓價上升的百分比計算，資助房屋理應與付全價的私人樓差不多的。買樓有自住和投資雙重目的，以投資角度看，資助房屋與普通私人樓的回報/虧損率差不多，以自住角度看，同樣居住質素，住資助房屋的確付出較低的代價。」
首先多謝上善兄的留言，上善兄博覽群書、博學多才，字裏行間充滿智慧，還望他多作留言，給予大家多些指教，多多益善也。
不過，對於今次上善兄的留言，本人有點不同的見解。
買樓的確可粗略分為自住和投資兩種目的，人們通常是為了結婚而置業，假如你不必住近雙方的家長，可以自由選擇居住區域的話，有些人會選擇住近工作地點、有些人會選擇住遠一點，換取相對便宜的樓價和升值潛力(如有)。無論如何，置業牽涉的金額非常龐大，甚至可以說，只夠資格住公屋的家庭，成世人賺的錢也不夠購買一個市區的換樓盤。因此，即使只當住宅是用來住的，也應盡量選擇能力範圍以內的樓盤、避免高追、避免過度借貸，以免一個巨浪沖過來慘變負資產。
上文已指出資助房屋制度的缺陷、不公和潛在危險，今次拿一個例子作說明，就以理論上在資助房屋類別中最高質素的夾屋，最後的貨尾樓盤、位於將軍澳寶琳站的叠翠軒作例子，討論一下夾屋是否物有所值。
為了符合經濟原則，所有資助房屋都是基於「價低者得」的政策招標建築工程，故此用料和造工都一定是最普通的貨色，事實上還有害群之馬以蝕本價搶工程的因素，所以一直以來人們都不會認為資助房屋可以與私樓並肩比較，只能被視為次貨。
然而明知是次貨，政府只是在出售時以折讓價變相「合理化」質素較差的問題，當經過禁售期後，小業主欲出售物業時，政府的補地價政策卻以鄰近的私人屋苑之呎價作參考，即假設無折讓的資助房屋市價應與私人房屋看齊---大家看出問題嗎？
除了建築質素較差引致的漏水和潛在安全問題之外，即使是資助房屋中最高級的夾屋，也是不會附送雪櫃洗衣機和冷氣機等基本設備，連地板也是用最便宜的貨色，大廈的基本設備如水喉電線和外牆等等也乏善足陳：究竟這種質素的樓宇，能否將之視作與私樓同等質素？而其市價又應否與私樓看齊？大家實在心照不宣。
大家可以親自前往該區，比較叠翠軒和新都城的分別，就會明白箇中道理。
即使不比較會所與平台花園，私樓就是私樓，質素不是資助房屋可以比擬的，畢竟私樓市場之間的競爭非常激烈，除了少數發展商的造工被人詬病外，大多數發展商，即使只是小型發展商，都不惜工本打造高質素住宅，使買家真心認為物有所值(當然一手樓的溢價也要留心)。
還有一點要注意，就是普遍銀行都較為不願意替資助房屋承造按揭，年期會較短、利率不及私樓吸引，真正願意搶佔這個市場的銀行事實上只有數間，競爭較少下，條件自然比私樓按揭差一些---曾經問過一些銀行賓架，答曰資助房屋質素較差及較難脫手，亦即承接力遜於私樓也。
一言蔽之：資助房屋屬次貨，睇齊私樓實不公。