平過二手無得輸？   仲達 2013年8月30日

在談論呎價是否合理之前，還是為昇柏山的地點稍作分析。

近期兩大新盤，大窩口昇柏山和元朗溱柏，由於開價吸引，成為物業市場的焦點，大小傳媒爭相報導，當中有讚有彈，彈的主要是兩盤均遠離鐵路站，不論是港鐵站抑或輕鐵站：無錯，這是事實，正如筆者所說，通勤時間是很重要的因素，無他，畢竟大部份港人都需要返工，而就業機會又集中在港九，所以為了換取較大居所空間而搬進新界新市鎮，最好就是鄰近該區的主要鐵路站，就算不近港鐵站，鄰近輕鐵站也可加分；但是，兩盤的開價，已反映有關因素，比起早幾年不論新盤位處何區，都以溢價開盤(部份溢價更高得驚人，以致近日有報導指三四年前購入的新樓，現時只可平手甚至微蝕離場，對比買二手樓坐享升值列車者，實在唏噓)，筆者認為此兩盤開價克制，可以彌補這方面的缺陷。

究竟昇柏山是否坐擁雙港鐵站(大窩口及葵興)優勢，見仁見智，樓盤離此兩站均有一段不短的步距，但會否令所有人卻步？又不一定，筆者有些朋友住在荃灣楊屋道三寶(即爵悅庭、立坊及樂悠居，有些傳媒戲稱工廠三寶)，這三寶與荃灣站及荃灣西站都不近，但以「返工」步速計，卻都是十至十五分鐘內的步程，尚可接受，未見朋友因此不滿；反觀昇柏山，也是類似情況，只是港鐵站變成大窩口及葵興，可以預期只要價錢合理，一樣會有捧場客。

配套方面，昇柏山附近確是缺乏大型商場、銀行、特色食肆等，不過，在以東不遠處的和宜合道，設有北葵涌賽馬會游泳池、北葵涌體育中心、和宜合道運動場連高球中心及北葵涌鄧肇堅體育館，算是意外驚喜。

未來存在變數者，包括景觀及鄰近潛在住宅供應。景觀只要選山景理應很穩陣，市景有變數就不能避免，任何住已發展區域、正重建區域樓宇的人都要有此心理準備，只要期望不高就不會失望。反而鄰近區域由於會陸續發展成住宅，潛在住宅供應不少，一心想買樓收租者，將來可能面對不少競爭。

回顧價錢，首批單位的折實平均實用呎價僅約8,800元，基本上比所有荃灣半新樓(十數年以內)及綠楊新邨更平(實用呎價大概由約九千元至一萬二千多元)，也比鄰近的縉庭山近期實用呎價約一萬元左右便宜。故此，這個價格，加上它是新盤，訂價絕對合理---如果是必需在短期內置業者，或者認為後市只會平穩發展、最多輕微調整而非大幅下跌者，可以考慮。只需謹記這是樓花盤，預計落成年份約在2015年中，請自行與本身的人生大計配合。

然則，究竟是否真的「平過二手無得輸」？

綜合各種因素，筆者認為昇柏山的開價是一個合理市價，配合發展商聯同按揭轉介及財務公司推出的樓價九成、最高500萬元按揭，能順利沽出大部份單位，幾乎肯定。至於是否「無得輸」，最終還是觀乎大市的走勢，唯一肯定的是，此盤無溢價，比近幾年以溢價推盤的新盤來說，買得更安心。

一言蔽之：無得輸言之尚早，無溢價熱賣可期。

後記：
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可惜，由於公事日趨繁忙，筆者決定暫作休息，希望和各位後會有期！