|
 |
| |
|
楊財演認為，本港樓價近年急升的主因是外地熱錢流入及低息環境，但其實經濟增長不足時，才會奉行低息政策，反映環球經濟並不理想。他強調，「熱錢可以流入，也可以隨時流走，並非支持樓價上升的長久動力。」又指「本港樓市也不能靠內地客支撐，由於內地經濟以出口為主，歐美一旦衰退，內地增長亦將放緩，到時便不會有大量熱錢湧入香港。」
楊氏對外圍熱錢及內地游資的分析如上，至於是否如他所言，本人有所保留：本港近年的樓價上升主因，始終是供不應求，其他都是催化劑，這個觀點之前已撰文提及。那麼，現時的樓價都是熱錢推高的嗎？似乎不是，畢竟由2010年11月中起，政府已推出額外印花稅SSD，真正的投資者早已轉投其他沒有受SSD所限的資產，直至今天為止，住宅價格的升幅，比起同期商用物業價格的升幅，真的是小巫見大巫。
請謹記，熱錢最重視套現的方便程度，以免市況逆轉需要套現時付出太大的代價，故並不熱衷購買如物業般交易手續費甚高、套現甚慢的資產，更何況有SSD迫業主在兩年內轉售需繳付重稅，就更危險。因此，我們可以發現，非本港居民在港置業比例，只看一手樓的話，雖然由2010年的13.7%升至2011年的19.5%，惟比例並不高，更遑論整體成交，即使在2011年，也僅佔6.5%---事實是，近年的住宅主要是港人購買，並非如楊氏所言靠熱錢炒起，也就難以出現所謂熱錢流走引致樓價大跌的情況。
接着楊財演指本港住宅已供過於求，因住宅空置單位多達數萬個，豪宅空置率則更高；又謂住宅的剛性需求實則很彈性，有些持有數個住宅的家庭在經濟逆轉時會賣樓套現或與友人夾份租樓住，需求大幅減少又會引致樓價大跌---本港住宅的空置率約為4.3%，早已低過自然空置率，部份地區更低至1.9% (深水埗) 及1.5% (葵青) ，很可能是待租或售而空置、已簽買賣或租賃合約但未交收、裝修中的單位甚至是凶宅，絕非刻意空置，何來供過於求？
楊氏最後的「偉論」是衣食住行之中，飯不可不吃、衣服不可不穿，但樓則不一定要買，現時樓價已升至脫離現實的水平，港人家庭入息中位數只有二萬多元，但買樓的入場費高達三四百萬元，試問多少用家負擔得起？
飯當然要吃，但可吃便宜點的、甚至減少外出用膳；衣服不可不穿，惟經濟差則無需添置新衣，不存在每年買新衫的剛性需求。至於樓，真的是港人的情意結，不知多少人在金融風暴後直至沙士期間物業慘變負資產，死慳死抵也要供樓，被迫補差價則千借萬借也要借返來，楊氏以美國人對負資產物業只需「劈低鎖匙就算」、毫不負責任的心態判斷港人對住宅的需求，肯定錯誤。
還有，楊氏指本港家庭入息中位數只得兩萬，又犯了用錯數據的毛病：本港私人住宅家庭入息中位數，是三萬。根據金管局最新的按揭分析，大部份按揭成數不高、供款佔入息比率又處健康水平，離負擔不起距離很遠。
或許楊財演作為大淡友，又身體力行從不擁有物業，更租住美國加州三藩市海灣東岸花園大宅，真的是與本港距離太遠、認識不深，終致分析有誤。
一言蔽之：數據分析皆有誤，實在枉稱隆中對。