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仲達 |
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友人向我「詐型」，說上星期關於白旋風的文章只論樓市，無進一步談及買樓投資的心得，以仲達兄分析樓盤的功力，例如分析喜雅為何如此熱賣的HEYA系列，絕對可以為大家指點迷津，益下大家。
首先，我要感謝向我詐型的友人如此看得起我，本人也只是略盡綿力，嘗試以不同角度對樓市和個別樓盤作出分析，不敢妄稱有什麼功力。如果大家能從拙文找出投資樓市之道，則證明看官們的悟性甚高，算是與本人的一種緣份。
回顧「豆腐渣樓市」一文，的確只論樓市，並無談及白旋風陳清白在上世紀末炒樓輸錢的反思，因此的確可以作進一步探討，以饗諸位。
第一個反思，就是做炒家並非食大茶飯，炒賣樓宇都有風險：市民及議員永遠認為炒家炒高晒香港的住宅，是萬惡之根源，比地產霸權更邪惡，因此政府必需根絕炒風。在打壓樓市變成政治正確的前提下，政府在2010年11月推出了額外印花稅(年期及稅率大家都很清楚，不再贅述)，又大大減低了按揭成數、大幅提高購買物業的門檻---結果呢？炒家是絕跡了，不過只是從住宅市場絕跡，轉移陣地在所有其他物業市場炒得不亦樂乎，再加上自由行火上加油，SSD推出後工商舖及寫字樓的升幅都甚為驚人，已達正常生意近乎不能承受的地步……
炒家絕跡，住宅市場好轉了嗎？沒有，因為按揭成數提高，嚴重打擊本港樓市的換樓鏈，原本住在上車盤的用家，即使薪金提高，完全能負擔換樓盤的供樓壓力測試，也慘被首期不足所困，換不了樓，自然無意欲賣出自住樓---吉盤實盤減少，上車客選擇更少，在供求關係之下自然被迫以更高價入市，或者索性唔買樓……成交極少，最慘當然是地產代理，不過甚少市民同情他們，皆因一直以來業界良莠不齊，不少人吃過虧是也……
用「摸王」黎汝遠的話語歸納第一個反思，就是炒家都有其社會價值，在樓市中發揮潤滑作用，減少升幅跌幅(雖然一般市民未必同意)。而且炒賣過程繁複，扣除印花稅經紀佣、翻新費用(如有)及炒賣物業之利得稅後，根本食水唔深，大家敵視仇視炒家，是冤枉了他們(最後這句有保留)。
第二個反思，就是買新樓往往溢價甚高，表面看起來又有二按優惠又有形形式式的禮物(好像今年某小型發展商為了慶祝集團成立70周年，凡購買旗下新盤均可選擇以下優惠：70個月管理費、送釐印費、價值70萬的傢俬、珠寶或飲食現金券)，二手樓真的不能相提並論。但是二手樓的價格是經過市場洗禮、一眾市場上的現有及潛在買家賣家的角力所得，相對地客觀很多，買二手樓除非是特色買位，否則甚少會是溢價購入，銀行承造足夠按揭也容易得多。
第三個反思，就是「Location、Location、Location」。時至今日，大部份港九樓盤已經返回家鄉甚或超越97價位，只有個別樓盤如麗港城當年炒得太癲而仍未達標而已。唯獨新界西的樓市斯人獨憔悴---連悲情城市天水圍嘉湖山莊的樓價與當年比較都只是相差兩成左右，反而深井的浪翠園仍然落後四成，畢竟當年最貴的第五期帝華軒，是呎價一萬元的豪宅，白旋風購入的期數，極有機會是此盤。
不過，本人也非「百彈齋主」，白旋風的經歷亦非有彈無讚：最後一個反思，就是投資過度進取的話，後來洞悉形勢大變，需要有壯士斷臂的勇氣---如果當年白旋風死守不賣，結果越跌越深，可以被追差價至銀彈耗盡、被迫變成銀主盤賤賣，自己亦有機會破產；幸而作為資深投資者，除了懂得「等、忍、狠」，更需忍痛「守」和「走」。
陳清白的眼光，以及敢於止蝕的勇氣，令他直到今天仍然受人重視。欲踏進物業投資領域者，絕對能從他身上獲益良多。
一言蔽之：投資要懂守和走，絕非一味靠死守。