退市 = 大跌？   仲達 2013年12月23日

上周，美國聯儲局主席伯南克宣佈，由明年一月起每個月減少買債100億美元，即由現時共850億、降至下年一月的750億美元，當中包括400億國債及350億按揭擔保證券(MBS)---這是一個雖為意料之內，卻還是有點意外的消息，畢竟外界原先預測伯南克直至卸任為止退市的機會都很微，想將「蘇州屎」留給即將接任的耶倫清理。

消息一出，署理行政長官曾俊華馬上警告香港有機會早於美國加息、增加供樓人士負擔，勸喻欲置業者三思。而各銀行及券商亦立刻發表評論，指本港樓市在聯儲局退市、政府狂推地皮、辣招易增難減、發展商蜂擁推盤之下，樓市將會大跌，跌幅不一而足。最語出驚人的當然是「加蔥」大師，指今年九月跌勢已呈、若跌幅持續，明年四、五月便確認跌市。加上美匯轉強、外資撤離，美國可能於2015、2016年加息，未來三至四年本港樓價可能大跌三至五成，平均每年跌幅一成多。若果不幸遇上內地錢荒及歐債危機，更會出現「人踩人」式沽貨……

聯儲局退市、一眾官員及專家一致看淡，友人驚慌地問筆者，現在是否出貨時機，好讓他在低位回購賺取差價？筆者答道：「樓市係咪大跌暫時未知，但你若果現時沽貨，就一定會被買家以此大幅壓價，隨時要劈價一成多、兩成才能出貨；何況你只得一層自住樓，賣出等於向下炒、沽空樓市，期間又要捱貴租，如果樓市跌幅輕微，兩年後你又被人加租，點算？」

友人雖然明白此潛在危機，惟退市已經不是「未來式」、而是「現在進行式」，忐忑不安，不知如何是好。

退一步想，為何聯儲局退市，一定是壞消息？

聯儲局退市，皆因看見美國經濟有復甦的跡象，從經濟角度看，經濟好才是支持資產價格之基本因素，不是應該高興嗎？人們是擔心新興市場資產因歐美撤資而價格大瀉，才有此退市恐懼------世界各地國情有別，難以一概而論，就拿香港討論：失業率屢創新低，跌至3.2%，比自然失業率5%更低，近乎全民就業，不少工種如建築、飲食、物流等都出現勞工短缺，建築工人日薪甚高、萬二蚊月薪(有說是更高)都請唔到洗碗工……反思一下，發覺近幾年樓價大幅攀升，主因是香港經濟好，而港人買家，不是BSD想打擊的內地買家，才是推升樓價的龐大購買力。

香港經濟好，那麼樓市呢？

要說加息，既非新聞、也不是未來的隱憂，因為早已發生：香港早在2011年主流按揭利息已由僅約一厘的H按攀升至當時年末之兩厘多左右的H按或P按，樓價並無大跌。可能有論者謂：早年供樓的業主不怕加息，新造按揭者總該有大影響吧------非也，一來金管局早於2011年實施壓力測試，更在今年3 月加辣至加三厘息後借款人之供款佔入息比率DTI(Debt-To-Income) Ratio也不可超越六成(以「供款與入息比率」為基礎之申請，適用於本身並無任何未完全償還按揭貸款物業者，如借款人有一個或以上未完全償還按揭貸款物業，則更低至五成)、以「資產水平」為基礎之申請者更低至三、四成；二來今年四至九月新批住宅按揭之按揭成數LTV(Loan-To-Value) Ratio約為55%，即大部份買家有能力拿出四成半首期，只需向銀行借五成半樓價------換言之，樓價要大跌四成半，這批業主才有負資產壓力。

本港業主之持貨能力甚高，二手抗跌力甚強，發展商只需貼市價或稍低於市價推新盤即可大賣，這些堅實的基礎，不會僅因聯儲局減少買債而消失，要樓價大跌，談何容易？

一言蔽之：樓市基礎甚堅實，退市未能致大跌。