地產代理之質變   仲達 2013年7月11日

眼前，是一堵越來越高的圍牆。

它，以善意堆砌、以保護市民買樓權利為由，越加越高，越加越多，已使必須越過圍牆才能維生的人們感到怠倦---這些絕望的人們，來自五湖四海，曾各顯神通，亦曾以光輝的戰蹟自豪……縱使當年大顯神威，惟在越加惡劣的情況下都難免人心惶惶，慢慢地，當圍牆越來越多，又由怠倦演變為絕望。原來，他們都有同一個身份，這身份，名為「地產代理」。

面對政府的3D打遏樓市政策(SSD、BSD、DSD)，盤源日益減少、盤源被鎖的日子越來越長、非本港永久居民及公司客被趕離場、連想買多一間物業收租的收租客、甚至換樓過程長一點的人都變成「不受歡迎人士」，基本上，原本客源極廣的本港樓市，現時只剩沒有能力上車的首次置業者，哪來這麼多交易，去支付本來在樓市交投高峰期租下來的店舖舖租？

現實是，連最大的地產代理公司都表明，已步入赤字營運預算、每月蝕八位數，關閉分店、裁員及自然流失等均在所難免；至於小型地產代理，更早已入不敷支，除非是早已財務自由者，開工純粹過日辰，否則還是早早轉行罷了。

面對交投嚴重不足，部份公司每周、甚至每天也開「捽數會」，據聞在新盤「撈客」的代理如果一整天都找不到客人睇樓，就要企到發展商售樓廠打烊為止。亦有一些較為積極的公司，努力找尋內地及海外樓盤，搞酒店展銷會：是否「好好做」？非也，作為負責任的地產代理，必須先弄清楚哪些國家、哪些地區的樓盤可以合法銷售，當地有什麼相關規例，佣金計法如何，發展商口碑如何---請謹記，爛尾樓及樓盤騙局不是新鮮事物，只是這些概念對於港人來說已經逐漸模糊而矣。

最糟糕的是，雖然各個樓盤佣金有別，但一般來說，這些外地樓盤的佣金，與本港一二手樓之業務比較，利潤始終遠遠不及。

這些3D圍牆何時倒下，沒有人知道，總之不會是短期內的事。早前，長策會成員黃遠輝表示，上年樓價大升，希望樓價回調兩成至去年初價格，好讓市民上車---樓價能否回調至此，是一大疑問，更重要的，是回調的日子越長，餓死的經紀越多，地產相關行業的損失越慘重。

今次漫長的樓市成交慘淡期，除了帶來量變，更有機會使業界出現質變：過往高價搶租舖位的現象，應該會逐漸消失，貴租舖頭不續租、中細價舖頭選擇性結業，甚至人手方面，會否演變成全自僱形式，公司與代理之間不再存在僱傭關係以減省成本也說不定。筆者並非危言聳聽，像美國般，地產代理行業以個人主導，建立了一套Multi-listing系統，代理將自己開拓的盤源輸入系統，讓其他代理一起為自己的盤源找客源，便可大幅減少對公司的依賴---雖然代理收取之佣金較高，相對地，代價就是沒有底薪的保障。

筆者相信，今次樓市交投淡靜期會比預期更長，迫使地產代理接二連三搞研討會、遊行抗議......這會使行業加速汰弱留強的過程，很可能是繼地產代理監管局成立以來，行業的最大質變，為社會或經濟學家提供一個政策改變行業生態的活生生例子……雖然這個例子，代價甚高。

一言蔽之：長期淡靜勿看輕，行業質變影響深。