SSD 2的隱憂   仲達 2012年11月22日

加強版SSD，或者稱為SSD 2，為何會出現？

不是說SSD會鎖死盤源，供應減少，按經濟學中最簡單的供求關係，樓價會上升，所以應該取消SSD嗎？

對，這個理論沒有錯，事實亦是如此，但是政府決定在SSD接近兩周年，應作檢討之時，推出加強版SSD，是因為政府認為SSD阻嚇買家(不論是用家或投資者)入市的作用正在急劇衰退，不得不推出加強版SSD冷卻樓市。

翻查這兩年間需要繳付SSD的成交，我們可以發現，SSD初期推行時，威力的確驚人，由2011年7月至2012年2月，需繳付SSD的成交均低於20宗，2011年9月更只得7宗，每月涉及金額約二百多至六百多萬；惟今年3月起，SSD 宗數突然飆升至108宗，稅項達1850萬。直至7月為止都是100宗上下，涉及千多至二千多萬的稅款。

2012年8月，更突然跳升至211宗，3710萬SSD；9月再升至237宗，約3700萬稅款。今年3月，正是樓市小陽春，成交從之前半年的死寂一下子熾熱起來，之後雖然有新特首上台的陰影，但是有賴居屋白表新政，成交再次上升，呈價量齊升之象，所以越來越多持貨超過一年的業主，認為沽貨時機已到，願意付5%SSD離場，也是合理。

然而，237宗需要繳付SSD的成交，真的是樓市失控的訊號嗎？本港住宅成交量，在未有這麼多打壓樓市措施前，每月平均有10000宗，即使是近一兩年，也達數千宗(時高時低，因應當時市場氣氛)。2012年9月，住宅樓宇買賣合約為7301份，那麼237宗SSD成交，只佔該月成交的3.25%。數據是不會說謊，只有3.25%成交願意繳付SSD，證明絕大部份人會乖乖等到買入兩年後才轉手，並非炒家，甚至沒有炒賣意圖，把237宗SSD成交當作措施失效、推出加強及延長版SSD的原因，似乎理據不足。

當然，我們可以說，政府不能等到樓市泡沫脹到「大到不能倒」才出招遏抑，否則一旦泡沫爆破，可以一下子大跌、再長期持續下跌，就如1997年金融風暴之後的本港樓市，對經濟的破壞力既深且遠，因此曾兩招是有必要，SSD 2也是有必要---這點本人是同意的，尤其在樓市已脫離不少市民的負擔能力時(不過現時樓市的泡沫是不大，皆因現有按揭的成數及供款人的供款佔入息比例不高，屬健康水平)。

只是，我們也應留意，據土地註冊處資料所得，過去兩年（2010年12月1日至2012年11月15日）住宅註冊量合共錄得172097宗，比起SSD推出前兩年 （2008年12月1日至2010年11月30日）249202宗大幅下跌約30.9%。SSD原則上鎖死了十七萬二千多個單位：以全港私樓約111萬個單位來說，約15.5%，我們對這個數字絕不能掉以輕心，因為大部份單位其實都是用來自住，能作流通的百份比本來就很低，再被鎖上一成半，就出現了今天盤源稀少的局面。

SSD 2加至三年，稅率又再提升，只會鎖死更多盤源，按比例計，一年約八萬六千宗成交，即未來三年會鎖死約258000個單位(有可能因樓價高昂令總成交數減少，但鎖死超過廿萬個單位機會甚高)，使住宅更「物以罕為貴」，正是此措施的最大隱憂，以及本人反對的原因。

一言蔽之：額印本質未改變，加長加稅未必好。