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仲達 |
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買市區樓好難輸，只是一種基於對樓市認識不深所作出的結論，即使市區地段矜貴、配套再好、價值很高，也有一個潛在的合理價格；一旦某樓盤的售價超出這個合理價格，就是溢價，就沒有投資價值。
一個很簡單的例子，就是新盤。
本人之前一篇題為「奧運冠軍」的文章，談及東涌綫的便利、九龍站以及奧運站的戰略價值甚高，所以各大發展商都力爭在此兩站「插旗」---那麼，在這裏的新盤，要是由頂級發展商精心打造，是否一定值得買、一定賺硬？
非也，最近某龍頭發展商於此區的新盤即將入伙，之前看好此盤潛力的投資者，在開售時紛紛踴躍入票，又聰明地以公司形式認購，欲於收樓前「摸出」，以公司轉讓形式放售，圖避開額外印花稅的限制。
豈料事與願違，如意算盤打不響：此盤的二手成交幾乎全部蝕讓離場，蝕幅由約一百萬至數百萬不等，正在放售的盤大都只比買入價高少許，冀抵消手續費，在賺蝕邊緣爭扎---這又是何解？
很簡單，皆因這個例子證明了「單憑價值高就高追，是一種很危險的行為」。
新盤的訂價是由一眾精算師在計及發展商的「合理賺價」後得出的價格，並非市價---這裏指的市價，是指一個樓盤經過買家和賣家角力一段日子後，例如三至五年，所得出的公平價值；至於樓齡五年樓盤的折舊，以廿一世紀初開始豪宅化的私樓而言，縱然是五年前的出品，當年的用料和手工已經不俗，即使經過歲月的洗禮也能大致保持良好的狀態，故此其價格不應因此大幅折讓。
也可以說，要是新盤開售價格比這些樓齡僅數年的二手盤貴兩三成甚至更多，就是溢價。
不過，也不是所有新盤都是以溢價開盤的，尤以當其發展商轉以貨如輪轉策略推售新盤，相對而言沒有那麼惜售的時候---近日恒基推售的西區加倫台曉譽，日後會比寶翠園更近港鐵站，但其開價卻頗為貼市，平均建積呎價約為13000元，比樓齡接近11年的寶翠園平均呎價14000元左右更便宜，成功吸引一批投資者搶盤，近乎極速沽清。
洗腦樓市這個系列，有說不盡的話題，原意為幫助大家認清樓市的真面目、認識多點樓盤的價值，以免被民粹思維洗腦、避免高追接火棒；不過，有些文章可能被誤以為教人炒樓，實非原意---買舊樓博收購在政府不停推出地皮的今天已變成低效率的投資方法，不值得做，本人亦絕不會鼓勵大家這樣做。
至今已寫四篇，為免大家嫌悶，將暫告一段落；如果大家喜歡的話，可以發表回應支持，作為日後繼續寫下去的原動力。
一言蔽之：洗腦概念何其多，適當反思獲益多。