四叔眼光獨到   仲達 2012年10月19日

寫了數篇陶冬對樓市的看法，只代表了他的心聲，不代表全部財演的看法，更不一定是中肯的意見……有見及此，還得看看地產業猛人的看法，比較一下。

為了遠離是非，地產大亨本身是不太願意接受訪問，更會對政治時事之類的話題諱莫如深，始終人怕出名豬怕肥，也難怪。

惟近年全球政治經濟風雲色變，本港也越趨政治化，加上剛過去的特首選舉，出現了兩名建制派的候選人，迫得部份身為選委的富豪也得表態：但找靠山也得找對人，找不對人的，似乎近來煩惱多多。

在云云富豪之中，近年既高調又能明哲保身者，原來不多，細看之下，只有人稱四叔的恒基地產主席李兆基，身體健康又無牽涉入政治渾水，更作出多次大膽預測，當中有不少後來應驗，不愧為高瞻遠矚的大老闆。

像早前四叔竟然大膽地倒自己米，表示買地產股好過買樓，早前他說買地產股的好處是資產比股價折讓大，當時恒基地產(00012)約40元一股，但資產其實值100元一股，很值得買---及後真的是「英雄造時勢」，謙稱自己為「冒牌股神」的四叔，一唱好便改變了大戶的預期，齊齊大手入貨，推升整個本港地產股版塊，直至近日恒地已升至55、56元一股，升了差不多四成！縱使同期樓價屢創新高，也是望塵莫及。

可能是「人之將老，其言也善」(四叔今年83歲，惟因茹素及信奉佛教，心態寬容，竟然毫無老態，真是難得)，四叔並不像某些財演般虛偽，一面說不願與瘋狂為伍、一面手持市值遠高於沽出物業的物業組合，反而實事求是，指出近年樓價急升是供應不足、僧多粥少所致。

事實上，八十年代及九十年代，本港每年的住宅供應分別達三萬及兩萬個，證明剛需一點也不少；可惜踏入千禧年後，由於九七金融風暴後遺症、SARS及經濟疲弱等負面因素，令本來買得起樓的人都卻步，使政府低估了日後的住宅需求、延誤了開發土地的進度，終致今日局面，甚是可惜。

另一項重要資訊，就是從四叔口中親自說明今天建築費遠高於幾年前的事實：當年興建屯門豫豐花園(2005年入伙)時，每呎建築費才600元；今天同一地區每呎建築費已達3000元，因此在建築費大增的前提下，樓價難以回落。

可能有人會質疑每呎建築費是否高至3000元之多，但私樓普遍豪宅化的今天，每呎建築費二千多元應該「雖不中，亦不遠矣」---長實在投得荃灣西站灣畔地皮後，李澤鉅也提到建築費約需每呎二千多元，可作佐證。