改劃用途咁容易？   仲達 2014年1月27日

特首提出未來10年房屋總供應量達47萬伙，乍聽之下，很是嚇人，近日更被不少看淡樓市的經濟學家、券商拿來作樓價必跌的所謂證據。然而，興建住宅的前提是要有足夠的房屋用地------眾所周知，在上幾屆政府欠缺長遠土地開發及房屋策略、到樓價飆升時才連續數年狂推地皮的情況下，現在政府的住宅用地早已到達捉襟見肘的地步，否則特首也不用將住宅用地的招標方式，如同其他政策般，成熟一項推一項：其中一例是近年賣地，將軍澳南及九肚山的一連串地皮都是一幅接一幅推出......

明顯地，如此急就章的賣地方法會令地價每況越下，不利庫房收入。結果九肚山地皮地價越賣越平就是證明。但是，這是無辦法之中的辦法，皆因現時樓價高企，政府有地不推，必遭詬病。

能夠用作住宅用地的熟地不足，自然要開發新土地、或將其他用途的地皮改劃作住宅用地------這是容易的事嗎？不是，如果是生地(未有基建網絡的地皮)轉熟地，要修改分區計劃大綱圖Outline Zoning Plan，基建即水、電、渠、通訊、道路要另行諮詢及刊憲，面對地區強烈反對的話就付之流水。

生地改熟地困難，熟地改用途作住宅用地會容易點嗎？

不，改劃之前至少要作以下評估：
1. 規劃研究
2. 環境檢討(噪音及空氣污染)
3. 就車輛的交通影響評估
4. 就行人的交通影響評估
5. 視覺影響評估
6. 景觀影響評估
7. 樹木調查
8. 土力影響評估
9. 排污及排水影響評估
10. 風險評估

GIC、其他政府用地及綠化用地改劃住宅用地，即使順利也要兩至三年，還未計及，現時市民反對高密度發展、屏風樓設計，像港珠澳大橋般，理應不會對大部份市民帶來負面影響的項目，都會被別有用心的政黨利用小市民搞司法覆核，使工程延誤及額外付出80多億......現在政府想將全港大部份地區的GIC及政府用地改作住宅用地，又將全港各「發展密度分區」現時准許的最高住宅用地地積比率，全部提高約兩成(除港島北及九龍外)，面對的地區反對聲音，實在多得不能想像！

結果去年政府建議將36幅共約27公頃的GIC及其他政府用地改作住宅用地，經歷一整年，當中只有18幅、僅約一半已劃作住宅用途或正進行法定規劃程序。

執筆至此，想起上周末一則與改劃地皮用途相關之新聞，足證改劃用途難度之高：由恒基地產牽頭財團的油塘灣綜合發展重建項目，再次向城規會提交修訂。這個經歷近20年的項目，由原本計劃興建20,000伙住宅，大幅減少至6,556伙住宅，平均每伙約650方呎，共28幢住宅、酒店、商場及社區設施項目。簡單點說，即是由一個半太古城，縮減至一個杏花邨左右！

相信各位看到這裏，就會明白房屋大計訂得再高也是空談：因為實際上面對的困難，會使夢想化成泡影，加上建築成本日益遞增，他日的新增住宅供應，樓價隨時比今天更高：那麼，又何來大跌？

一言蔽之：改劃用途障礙多，房屋供應大挑戰。

附註：改劃土地用途的相關內容，是本人和Peter Paker兄的一位朋友提供，特此致謝。