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仲達 |
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基於現時與港元掛鈎的是美元，而美國又以拯救疲弱經濟、創造就業之名大印銀紙，推出名為QE、OT等各式各樣的量化寬鬆措施(實則以大幅貶值後的貨幣增強出口貨物競爭力、更輕鬆地償還國債、以及削弱以美元作儲備之國家的經濟實力，真居心叵測也)，故此香港即使經濟再旺，港元也得跟隨美元貶值。
這種貨幣與經濟周期背馳的現象，造成了今日輸入性通脹嚴重的情況---百物騰貴，市民自然怪責政府施政失誤，政客又群起攻之，藉詞苛求更高更多的福利。
本來一直相安無事，要說通脹厲害，現時有上世紀八十至九十年代般嚴重嗎？但是，因為雷曼迷債事件，立法會議員又乘機「問責」，攻擊金管局前總裁任志剛，為他製造了出品
<香港貨幣體制的未來>
此鉅著的契機。
一石激起千重浪，聯匯脫鈎的建議又豈是新事？不過金融沙皇真的不愧其名，一舉手一投足都引人注目，立即引來兩位高官及一位候任特首的反駁，指建議毫無新意，聯匯絕不可廢。
聯匯脫不脫鈎，現階段很難說，但作為一個物業投資者，或者一個關心樓市的小市民，都有需要認真審視脫鈎對樓市的衝擊，究竟有多大及多廣泛。
按現時港幣被低估的情勢，脫鈎後港幣只會向上，不會向下，亦即銀紙變得更值錢，物價會回落---本來可以紓緩輸入性通脹，但是短暫而激烈的貨幣升值，對經濟及樓市帶來的影響，及引伸的波動，卻可以是災難性的。
港幣大升，升值幅度受太多因素影響，故不作實質數字推測，只論大趨勢。
樓市會由兩種發展可能，其一是樓價大跌，其二是樓價保持平穩。第三種可能是樓價因外來投資者預期港幣將持續大幅升值而大舉入市，博取未來賺價又賺匯，將樓價推上新高......此可能性甚低，由於港幣已大升，能購買的物業數量大減，而樓市處於高位亦有高處不勝寒之隱憂，加上物業投資牽涉資金甚巨，多數外來投資者應不敢向銀行作過度借貸。而最關鍵因素，在於現時住宅已實施額外印花稅，一旦購入則被套牢兩年，在動盪不安的外圍經濟之下，實屬極為不智之舉。因此，第三種可能性被否決。
在討論樓價大跌之影響前，先來訂定持份者(Stake Holder，這是一個譯得不好的詞語，惟正字如此也不得不用)：業主、無樓人士、地產代理、地產商、銀行、政府。
先討論樓價大跌的情況：此情況並非不可能，如果港元急升，原先在本港持有大量物業的外國及內地投資者紛紛出貨套現、鎖定利潤，則會觸發樓盤供應量瞬間大增，甚至引致本港業主加入沽貨行動，情況一發不可收拾......雖然駭人，惟黑天鵝出現的次數，近年已越見頻密。
對於已經供完樓的業主來說，未必確切感受壓力，反而因港幣大升引發的經濟問題會更切身，這點日後另文討論。對於仍在供樓的業主，則視乎未償還貸款之多寡，少者則影響較輕，多者、或於最近一兩年內置業者，則很大機會變成負資產，被銀行追差額、變成銀主盤之恐怖故事日日上演。
對於無樓人士，可分為「已居住/一心申請資助房屋人士」以及「欲購買私樓之人士」，前者樓價升跌與其關係不大，撇除不談。後者在聯匯脫鈎前購買意欲甚強，但脫鈎後樓價暴跌，使其不敢貿然置業，恐怕Catch a falling knife，慘變負資產，結果往往是樓價止跌回升仍猶疑不決(情況一如九七後)，只有少數有眼光有勇氣之人最終能置業。整體而言，欲買私樓之人在大跌市中大部份都不會置業。
欲知其他持份者之影響，還待下回分解。
待續