捐地新方案   仲達 2013年8月12日

四叔捐地一事迂迴曲折，慘食政府檸檬後，鍥而不捨，上周再提出捐地新方案，決定捐出元朗馬田壆，鄰近龍田村及禮修村的十八鄉路，約6.35萬平方呎之農地。若以5倍地積比率計算，可以興建1,058個面積為300呎的單位，暫定以兩幢24層高、每層24伙單位的大廈形式興建。

捐地本是美事，政府應該予以配合，豈料政府不願意免收補地價，四叔唯有提出為每戶墊支30萬元的補地價費用，同時亦墊支建築成本，預料每伙建築成本約為90萬元，即合共120萬元。最終單位會以成本價出售，出售對象不再只限年輕人，交由房協定奪。

這塊地皮，目前在城規會的規劃中，仍屬G/IC用地，即政府、機構及社區用地，所以要補地價。恒基地產曾在2005年向城規會申請轉為綜合發展區，興建一幢24層高、提供304伙的住宅大廈，卻被城規會以發展密度過高為由否決。

行文至此，可以看出四叔捐地捐得很有智慧：若果恒基欲興建私樓，政府為了避免官商勾結的指控，要求的補地價金額一定不低。事實上，為人謙厚的四叔，近幾年少有的不滿，就是政府要求農地、G/IC地等其他用途地皮，要轉為發展住宅的話，補地價費用太高。而且此地亦有曾被否決改變用途的紀錄，成數不大，加上地理位置偏離元朗市中心、輕鐵站及西鐵站，距離最接近的朗屏站也要20分鐘步程。純以基本因素論，難以賣得好價錢。

再加上，2012年中曾有環保團體替佔用該地皮一部份的果農申冤，該果農認為可以一直租用地皮至百年歸老；恒基則辯稱該農戶只是三房客，而非租戶，故不予理會，結果捐地消息傳出不久，就有人前往恒基總部抗議：又一因素，使興建私樓的成功機會大減，反而將地皮捐出來，可贏得掌聲，又以行善增加發展密度，使受惠者大增，實為一箭雙鵰的妙計。

究竟最終方案如何，無謂深究，政府一日未同意，變數就多得難以估計，筆者反而佩服四叔做善事的哲學：很多人都懂得「授人以魚、不如授人以漁」的道理，惟四叔將此邏輯更上一層樓，他的行善邏輯，如同做生意邏輯般，講求「四両撥千斤」，這可不是筆者胡亂吹噓，而是他早年接受專訪時親自說的。

如何「四両撥千斤」地做善事？

像支持內地貧窮鄉村辦學，與其只是興建學校、替學童交學費，四叔出資八千萬資助內地中西部一千名校長到海外進修，讓他們見識現代社會的辦學模式，回鄉時，這名決策人便可發揮所長，受益者遠多於只是資助學童，更不會拘泥於固定的辦學模式，讓其有機發展、配合各地不同需要自我整合，真高明。

一言蔽之：行善四両撥千斤，捐地方案有玄機。