費爵爺退休啟示   仲達 2013年5月13日

上周，執教風靡全球萬千球迷、英超球隊曼聯長達26年的領隊費格遜爵士(Sir Alex Ferguson，簡稱費爵爺)，在毫無預兆之下，突然宣佈退休，受震驚的，除了球迷，還有不少普通人，是繼戴卓爾夫人逝世後，又一茶餘飯後的話題亮點。

今天曼聯已是長期的英超班霸，甚至有不少年輕的球迷，自一出世至今都認為，「曼聯 = 強隊」這個概念，就如太陽每天都從東方升起般，為一不變真理---事實上，26年前，費格遜剛執教曼聯之時，球隊是一隊在聯賽中下游徘徊的弱旅，哪來今天的神氣？之所以有今天的成績，全賴費爵爺的積極訓練和改革，在26年中取得共38項錦標，在其任教內，未曾在英超聯賽排行榜中跌出頭三名，在21個賽季奪取13個冠軍，而市值更由1991年初次上市時的1,800萬英鎊暴升至2012年再上市時的30億美元，連沽空成風的金融界都對其有如此客氣的估值，實在難得。

要球隊表現得好，最直接的方法是購買實力高的球員，唯不少明星級球員身價驚人，只懂買明星球員隨時使球隊出現重大虧損，並不划算：費爵爺的做法是從其他球隊揀選有潛質的年輕球員，以低價買入、重點栽培，與其貴買明星，不如自行「造星」，讓其替球隊效命數年，打響名堂後再以天價賣出，名利雙收，其「造星」能力又使其他初出茅廬的球員更發奮希望替曼聯効力，進一步提升費爵爺及曼聯的聲望，實在十分厲害：最經典的例子，莫過於以一千多萬鎊從士砵亭(葡萄牙)購入C朗拿度，後來轉售予皇家馬德里時，身價已暴升至八千多萬鎊。

費爵爺的手法，對物業投資有何啟示？

最簡單的啟示，是低買高沽，這個道理雖然顯淺，卻知易行難，大部份人都本能地、或羊群心理地見樓價上升就一窩蜂置業、完全不理會當時的樓價是否過高、位處樓市周期的哪個階段、物業的價值、未來的發展前景，常以高價購入質素一般的物業；相反地，見樓價下跌，又恐慌性拋售，在市淡時放賣物業，又要與一下子多出來的賣盤競爭，試問如何能夠賣出個好價錢？

第二個啟示，可以將低價但有潛質的球員比喻為潛質仍未被發掘、價錢仍屬低水的地區，趁早購入，待日後社區成熟、基建改善，甚至鐵路由無到有，價值提升，自然會反映在價格上，幅度更可驚人---例如五六年前，西鐵早已通車，但屯門區的樓價仍十分便宜，政府對按揭的管制仍很寬鬆，要是當時大膽掃貨，按揭成數高一點也不成問題：今天的回報，跑贏不知多少港九住宅。

第三個啟示，不適用於住宅，而適用於商舖---不少資深投資者購入民生商舖，約滿後找利潤更高的行業、名牌進駐，轉眼間提升估價，短時間出售以賺取厚利也屢見不鮮：當然，這涉及複雜的技術操作，一般小投資者也難以參與，也就不作深入探討了。

一言蔽之：低買高沽道理淺，知易行難技術高。