商業地產賭局   仲達 2013年11月19日

「如果房地產一直是我們的經濟支柱，我們將輸掉我們這代人的幸福。」

以上的豪言壯語，出自阿里巴巴集團董事局主席馬雲口中。何出此言？是因為他與剛榮登中國首富的萬達集團主席王健林對賭，要是在2020年，電子商貿佔整個中國零售市場份額達50%，王健林就給馬雲一億元，要是達不到，馬雲就給王健林一億元……差點忘了說，王健林的萬達集團正正是中國最大的商業地產發展商，換言之，這是中國實體及線上零售市場的一次大博奕。

就在雙方設下這個賭局不久，上周的11月11日，即內地人喜歡稱為光棍節的那天，阿里巴巴集團旗下的淘寶網和天貓，創下了一天350億人民幣成交的驚人紀錄，馬雲略帶自滿地表示：自己不關心數位，而是希望藉助市場力量將房價打下去。

「希望藉助市場力量將房價打下去」---多麼驚人的一句說話，要是出自一個瘋子、一個普通市民、一個小商家、一個地方官員的口中，只會被當作戲言；但是馬雲就是與別不同，這個被不少人喻為中國版Steve Jobs的科網鉅子，一舉手、一投足，都吸引所有人的目光；他的理想及目標，無人敢輕視。

雖然，馬雲說的房價，是指商用物業，而非住宅。他說打下房價，指的是在大部份商家選擇經網上渠道銷售的情況下，減少對商用物業的需求，將租金打下去、從而迫使商用物業的售價下降：這是範式轉移，即是徹底改變遊戲規則和行業生態的大轉變，相信馬雲的激進言論，定必刺痛不少商用物業發展商及投資者的神經。

範式轉移，是不少營商者的惡夢，而現實中也有不少因適應不了範式轉移而步向衰退甚至結業的例子，行業如報業、公司如柯達，而馬雲之所以對中國零售業的範式轉移充滿憧憬，皆因有美國的Amazon.com前車可鑑，這個全球最大的線上零售商，憑藉網上商貿的便利及物流系統的效率，摧毀了不少傳統行業……至少，在租金不算高昂的大部份美國城市，縱使有不少美國人都愛逛書店，書店仍然被大量淘汰。

馬雲以高調姿態發表的激進言論，自然惹起不少地產業界人士非議。究竟零售業的範式轉移進度有多快，暫未可知，線上零售能否在2020年佔整個中國零售業市場份額達50%，無人能料，惟這是個大趨勢，即使不到50%，能攀升至20-30%市場份額的機會，一點也不低。

看到這個大賭局，令筆者反思，本港零售業經常受租金高昂困擾，盈利能力稍低的行業都被迫上樓甚至淘汰，似乎線上零售在人口密集及物流網效率極高的香港，潛力不容忽視。若果線上零售的市場份額日益攀升，對現時炒得價格驚人的舖位市場，衝擊又有多大？

一言蔽之：範式轉移勿看輕，大局推測不可少。