|
仲達 |
|
如果單看管理費的話，伙數越多的屋苑越能發揮協同效應，每戶分擔的比重越少，每月的管理費支出就越少。原則上，作為預算不多、經濟能力有限、連裝修費都要慳得就慳的上車客，是絕不應該選擇細盤的。
尤其是，最低工資已經實施的現時。
管理費的很大部份，是用來支付管理人員的薪金的。管理人員，可粗略地分為保安和會所職員(當然還有管理公司的後勤部門及很多你不會見到、接觸到的員工)，但即使只計這兩類員工，由於所需技能不高，入職要求偏低，因此其工資也接近最低工資；亦即是說，每逢最低工資增加，管理費都無可避免地「水漲船高」。
2011年實施最低工資時，勞方堅持要每小時三十多元，資方只想付稍高於每小時二十元，最終政府向政治壓力屈服，傾向勞方並批出每小時28元作為法定最低工資，並每兩年作一次檢討。
近日勞方再次大聲疾呼，要求將之提升至每小時33元，理由是堂而皇之的通脹猛於虎，作為弱勢政府，平衡的天秤傾向哪邊，實在心照不宣。
身為細樓盤的業主，每加一次最低工資，就加一次管理費---事實上，一些市區舊樓的管理費，已經由原本每呎稍高於一元，加至每呎接近兩元：請注意，這些都是沒有豪華大堂、沒有會所、接近殘破不堪的樓宇，僅僅因為伙數少和最低工資增加，便大大增加了住戶的負擔。
還未計及，這些殘破不堪的樓宇，在不久將來需要作大翻新時，每戶都必需額外支出數萬元作修葺......這些舊樓的業主，如果已經退休、生果金僅夠「餓你唔死」的生活，面對龐大的修葺支出，真是情何以堪。
即使不拿較極端的細盤或舊樓作例子，也有確實例子說明最低工資的實施對管理費增加的壓力：友人住在一個約1600伙左右的中型私樓，原本管理費為每呎$1.4，實施最低工資後立即加至每呎$1.6，加幅達14%，對他來說未至於很大負擔，但是唯有「飲少餐茶」補數。
行文至此，只想帶出一個重要的訊息：如果希望盡量減少管理費，絕對不應考慮喜雅。
那麼，有甚麼辦法減少最低工資對管理費的影響？
要避免是不可能的了，唯有在選擇樓盤時加入幾項條件，例如總伙數最好達2000伙或以上、樓盤的會所不要太大、用料不要太豪，以及該樓盤的公用設施越少、面積越細越好---以上這些只是參考，實際買樓仍需考慮多項因素，像樓價、樓齡、校網、該區的發展前景、發展商用料及口碑、是否需要住近親戚等等，計及種種因素後，管理費多寡反而變成其次。
或者有人會問，既然如此害怕管理費高昂，倒不如購買沒有管理的唐樓---唐樓和現時的私樓有太多及太大的分別，根本不應拿來作比較，加上樓齡太舊的唐樓銀行在按揭審批時會十分審慎，往往不能按足七成......某些位處核心商業區附近的唐樓，呎價一點也不便宜，甚至能用昂貴形容：皆因為數甚多的唐樓業主都抱着等收購的心態吊高來賣，假若今天才以高價追入，可能慘變「水魚」。
博收購博唔博得過？
一言蔽之：有收購就寶、無收購就草。