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仲達 |
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先旨聲明，以下此文寫於梁十招剛推出之時，政府仍未詳細公佈工廈活化作過渡性住房之措施，故此在撰寫時未能兼顧新措施之影響。但下列工廈活化所面對之困難，是實實在在導致工廈活化至今仍然未成氣候的一眾難題，如欲對此問題之根源有較深入認識，絕對值得細閱。
中期措施的最後一招，是房屋委員會及市建局會參與檢討活化工廈，善用工廈土地資源：工廈改建(不拆卸、只改內籠)或者重建(推倒重來)住宅，有幾個原則上的大問題，解決不了就甚麼都做不成，很有必要在此談談。
自從大陸改革開放、工廠大規模北移、工業在港一早式微，因此只要你翻查一下工廈的成交紀錄，不論是買賣或租賃，價格都低得驚人；而且，這些租工廠的公司，某程度在走法律罅，例如將工廈當作辦公室，如果被政府發現及警告，有機會被合法迫遷甚或罰款。
先作些少補充，純工廈的地契形式是I，工廈及辦公室混合體是I/O，後者雖然容許某部份用作辦公室，但上限不可超過三成面積(曾向這方面的前輩請教，印象中是三成，惟本人並非工廈專家，如有出入歡迎提點)，因此所有辦公室面積佔總面積超過三成的工廈租戶，其實都是不合法地、以低於商廈租金將工廈作辦公室使用；但是政府也隻眼開隻眼閉，由於執法太嚴將會引起這些租客，亦即弱勢中小企的大量迫遷，要是變成頭條新聞，市民群起同情他們，說不定會像公屋公契列明不能養寵物、但在輿論壓力下變成合法養寵物那般「有趣」……再加上大量市區工廈要是被空置也會造成資源的浪費，亦非政府所想。
工廈活化不是新鮮事，幾年前曾特首已經提出，但至今就算不用「全無進展」形容，也沒有令人眼前一亮的工廈活化例子可足探討：究其原因，只因改建和重建都面對實際上難以解決的問題。
工廈改建，亦即不拆卸、只改內籠以符合新用途，面對難題為小業主們並不齊心協力促成改建，皆因改建後盈利沒有保證，只是空談願景的話，小業主們大都認為「多一事不如少一事」，反正他就是希望有個小工廈單位或者車位收租就心滿意足，而且只要幾位小業主不同意改建，整項工程就得告吹；就算是單一大業主的工廈，也曾在不同媒體的訪問中，大表不滿，只因政府部門各自為政，安全交通消防……等等規劃各有各說、審批極慢，甚至自相矛盾的情況也有，使他們既憤怒又氣餒。
工廈重建，則面對地積比率(最近改稱容積率，英文名稱為Plot Ratio)，由15倍降為住宅的8-10倍(市區)和5倍甚至以下(新界)，既蝕地積比率又要付高昂補地價費用、更甚的是要城規會批准是十分費時、機會渺茫的事，因此不論業主齊心與否都面對極多難題，很多時都未能重建。
簡而言之，只有政府全權擁有的工廈，才有機會過五關斬六將成功改建重建，惟數目始終有限，相對龐大的住宅需求而言，實屬杯水車薪。
政府工廈的目前狀況及長期招式，下回繼續。
一言蔽之：工廈疑難何其多，改建重建甚艱難。