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仲達 |
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淺灣實在有說不盡的故事，即使必需了解的背景，每項略說皮毛，都已經寫了兩篇文章，但再寫下去怕讀者嫌長、嫌本人嘆慢板……可能閱歷多了，人會變得稍為長舌：香港文壇老前輩金庸先生，原名查良鏞，接受訪問時總是滔滔不絕地發言，與他相熟之人，都表示與查先生傾偈，很容易變成查先生的獨白，只因對方閱歷太豐，有太多有趣的故事想告訴大家，迫不得已讓大家以為很長氣。
之前提及長實，可能措辭稍嚴，引來不必要的誤會，如有得罪，還望見諒。不過，我沒有說我不欣賞長實出品，尤其是豪宅---曾有業內人士表示，長實要起豪宅，功力非凡，是不會比新地與信和等遜色；大眾市場則希望以盡量便宜的價錢售予市民，讓市民也有相對廉價的新樓住……說來也有道理。
長實豪宅，也有不少代表作，如九龍塘的畢架山一號，屋苑佈局不錯、會所園林設計甚佳，更坐落九龍城41區名校網，受不少家長客歡迎，平均呎價已達一萬二千多，個別優質單位更可達一萬六千多，以九龍區分層豪宅而言(撇除九龍站)，是十分不錯……加上地理位置巧妙，既擁山巒清幽，又與九龍塘港鐵站相距不遠，對於「隱形富豪」，又多一重交通便利。
其餘長實豪宅有不少也很有名，大家可能耳熟能詳，在此就不贅述了。
言歸正傳，究竟長實以呎價約四千三百元投得荃灣西站灣畔地皮，是否物有所值？
當然是物有所值、甚至物超所值。首先，我從來都沒有懷疑長實投地的眼光，要是上世紀九十年代過於勇猛高追地皮，損失慘重，又何以保持首富地位？其次，現時身為長實副主席的超人長子李澤鉅，在成功奪得地皮後，很高興地對傳媒表示，旗下則師十分聰明，可以將所有單位設計成有海景---百份百海景單位這個噱頭，本身已很吸引。
李氏續稱，預計總投資額達200億元，每方呎開發成本約7000餘元---七千多元開發成本很高嗎？現時距離西鐵站較近的萬景峯和御凱，建積呎價已達八千多至一萬元，即使數年後只能以這個價錢推售仍然穩賺無賠，真的「無得輸」。
連股壇投行大哥高盛，也表示此項目每方呎成本約6200元，即使計及10%通脹，以及大概於2016年落成後呎價約8500元，售價下跌的風險有限。
最後就是限呎問題，此地皮限制當中52%單位實用面積不能大於538方呎---這根本就不是問題，538方呎實用面積有多大？以現時普遍新樓約七成半實用率計，已等於建築面積717方呎的兩房中型戶，當然未來的發水限制是一成，但買家實際用到的面積是差不多，只是建築面積少了、呎價高了而已。
更何況，自從年初信和的御金．國峯、奧柏．御峯和房協的喜雅極速沽清，發展商已經明白要創高呎價，必需提供細單位以壓低銀碼，即使政府不出限呎令，發展商也會將單位規劃成合適的大小；現時政府需要擔心的，反而是未來細單位供應泛濫，變相製造中大型單位供應斷層、使中產換樓更艱難之問題。
討論至此，大家應該明白長實是以必勝把握出此價錢投地，而非有前無後；進可攻、退可守，不愧為龍頭發展商。
一言蔽之：長實投地眼光好，平執靚地無得輸。