2014年樓市預測   仲達 2014年1月6日

在寫今年的樓市預測前，筆者翻看上年年初所寫之<仲達言 – 2013年樓市唯一預測>，發覺最後兩段有幸言中，僅節錄如下：

「撇開樓盤銷情不談，只看地產建設商會於提交曾兩招意見書後、竟得不到政府讓步而大動肝火，就知道在曾班子年代的疑似官商勾結，早已消失得無影無蹤。新政府見樓市不下調，不但不會撤回遏市措施，更可能出招越出越辣。

2012年的新盤整體而言銷情不錯，故發展商在曾兩招後大都偃旗息鼓不再促銷，惟未來幾年的私樓落成量將會越來越多，然則發展商的出貨壓力漸增，就難再以溢價大量出貨，與二手住宅的價格差距收窄，要是遇上經濟逆轉，更有機會以低於二手價格賣樓......當然，這是最悲觀的情況，未必一定發生。但是，新盤訂價的高低，將會主導明年二手市場的走勢，此點不可不察。」

第一段指政府出招越出越辣，其時仍只是初步揣測，豈料政府真的於上年二月底推出打擊面極廣的雙倍印花稅DSD(及收緊按揭措施)，連工商舖等商用物業也無一倖免，更需在簽臨約後繳付，令摸貨賺錢神話破滅，頓時令各類二手物業成交陷入死寂。初時仍有人以為DSD會像SSD及BSD般，樓市在其推出三數個月後因效力減退而發力再上，然而二手成交低迷的局面卻一直持續至年末------最受苦的，當然是依賴成交量的物業代理，連早已退休的施老闆都要上街抗議，真是情何以堪。

第二段的重點是新盤訂價高低將主導2013年二手市場走勢------果真如此，原因不是經濟逆轉，皆因本港經濟基調依然良好，而是DSD的推行。雖然4月底一手新例推出使新盤沉寂了半年，惟10月起各發展商一改多年來溢價開盤作風，陸續推出貼市價甚至低於市價(如九龍站天璽、灣仔明星盤囍滙)及補貼印花稅等手法，重新吸引大批剛性及投資需求；與此同時，坐享低息按揭、甚或早已供完樓的二手業主無動於衷，當然不會如發展商般以大量優惠賣樓，與準買家的胃口錯配，自然成交低迷……一手旺、二手靜，全因發展商願意以貼市價開盤，二手優勢頓失，顯示DSD繼續發揮效用。

2013年樓市預測雖準，卻是建基於政府推出之副作用極大的樓市遏抑措施，令人唏噓。展望2014年，政府早前表示樓市辣招在住宅供應回復正常前不會減辣，更不用奢望撤銷，既然DSD效用依然，一手旺、二手靜的局面將會持續。

要談變數，總離不開樓市淡友經常掛在嘴邊的美國退市論、加息論，然而即使是聯邦儲備局候任主席耶倫，也表示減少買債並無設下期限，就算失業率及通脹達到其經濟目標也不一定立即加息，可以延遲，似是仍對剛復甦的美國經濟非常謹慎。因此觀乎一眾評論員，差不多全部看淡，也不敢說今年便會開始加息------這倒是自打嘴巴，不加息的話，又何來誘因賣樓？又何來大跌三至五成？

平心而論，2014年樓市價格將會平穩發展，上下波幅不多於10%，而一手旺、二手靜的局面依舊持續。

一言蔽之：一手旺而二手靜，價格平穩可淡定。

一年伊始，祝各位新年快樂、心想事成、身體健康，財運亨通！