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在正式下筆之前，有幾點必需作出聲明：1. 分析中會使用若干數據，但不會太多，始終寫BLOG有別於學術論文或者商業上的分析報告 2. 經濟時好時壞、樓價每天變動，引用的數據未必完全準確，些少誤差必然存在 3. 基於此專題是首次對樓盤作出分析，有大量前提、條件、理論、假設等等，不能完全確保其真確性 4. 經濟學不是自然科學、樓盤及樓市分析亦會因天時地利人和及基建改變等各種因素影響變得未盡客觀 5. 此專題並不構成任何邀約或投資建議、本人不會為其分析負上任何形式的責任。
什麼因素主宰一個樓盤的價值？
這裏指的價值，是長遠而言經二手市場眾多成交之後得出的合理價值，而非一手新盤的進取開價。
地段？景觀？密度高低？商業價值？
撇開豪宅不談，對於絕大部份上車盤及中價盤而言，是通勤時間！
通勤時間是日語用詞，指的是由住宅前往工作地點所需的時間，亦即上班所需時間。由於通勤時間一詞較文雅，故日後提及此概念時，一律會使用此詞。
而主宰通勤時間的因素，是基建，即道路及鐵路網絡。基建效率越高，通勤時間越短，則城市的生活圈可以越擴越闊，不只局限於市中心。現代都市的發展模式，基本上離不開這條增加基建、開發新市鎮、將人口遷往近郊地區的方程式。
上世紀的着名女作家張愛玲在港讀大學時，度過農曆新年，決定前往年宵花市逛逛---年宵花市設於銅鑼灣，從香港大學前往銅鑼灣，基於道路網絡並不完善、交通工具欠缺效率、更遑論鐵路，因此，單單一程就花了兩小時！亦即是說，不計逛花市所花的時間，只計來回時間，已經浪費了四小時！所以，逛花市後她發了點牢騷，在日記寫下：「花市無甚特別、銅鑼灣又遙遠，真不明白為何那麼多人去逛！」
今天銅鑼灣已搖身一變成為香港核心商業區，交通四通八達，吸引世界各地的名店以天價租金搶舖，以冀盡吸自由行資金；有誰想過，銅鑼灣曾經如此荒涼不便？
在香港，港鐵網絡日益完善、其高效率遠超所有其他交通工具，因此決定一個地區的通勤時間，以該處港鐵站前往主要商業地區之時間為主要考慮。
起點是個別地區，商業地區又那麼多，哪裏算作終點？
始終都是中環！
雖然商廈群已一早擴展至港島東、尖沙咀、旺角甚至九龍東，但是計及最完善之商業配套、政府部門及其他因素，中環始終都不能、亦不會被取代。
通勤時間的論述及驗證，下回再續。
一言蔽之：欲知樓盤真價值，通勤時間見真章。