陶冬真的看淡？   仲達 2012年10月18日

陶冬以商舖瘋狂加租來推論樓市已進入瘋狂狀態，拿了蘋果與橙比較，是不恰當，故其結論作不得準：常言道，不可因人廢言，與此同時，亦不可因發表言論之人有地位，便把一切出自其口之言當作真理。

寫了兩篇反思陶冬的商舖三U論，各位可能以為本人對陶冬有成見，其實不然。至少陶冬在金融海嘯後呼籲人買樓，上年開始叫人不要買，今年才賣樓，以長遠周期理論而言錯不了：但是他自己又是否真的看淡樓市？

陶冬只是投資銀行的經濟分析師，買賣股票要申報利益、又要受到禁售期等限制，諸多制肘；但是買樓則既無限制又無需向公司申報，論樓市也無需對公眾申報自己持有的物業總數。

表面上看，他唱淡樓市，如果仍持有大量物業，豈非自打嘴巴、倒自己米？

當我們以為他打從心底看淡樓市時，事實上他至少仍持有多一個擎天半島的物業作出租之用，每月租金逾6萬港元，而單位更是比已沽出的一個更值錢，達2800萬元，較5年前購入時升值五成半！

陶冬也是人，也需要一個地方住，而江湖地位甚高的他，肯定也是住在相當體面高檔的豪宅中，換句話說，除了2800萬的擎天半島收租物業，他還持有一個豪宅作自用，後者連同無需透露的其他物業姑且不作太高的估算，就當與報導中已申報的那個同價好了(非常保守的估算)，總值共5600萬元，而他只不過賣了一個1890萬的單位，在可能總值7490萬的住宅組合中，只是減持了約兩成半---明眼人也看得出，他的看淡，未必站得住腳。

其實他本身也坦言：「我不知道香港樓價明天是漲還是跌，但我知道它已經不可控，我不願意跟這種瘋狂為伍，所以選擇賣樓」。

不難看出，這句貌似看淡的言論，隱藏着對一兩年內樓價仍是繼續高企甚至屢創新高的預測---這也難怪，純論市場因素，在QE3及港元不停貶值、利息持續低企、按揭成數及供款佔入息比率依然安全、上車換樓需求依然強勁等前提下，本港的樓市，真的跌不了。

聽其言、觀其行，方知一個人的品行，陶冬一方面說樓市瘋癲不願為伍，一方面又手持市值比沽出物業高出不少的物業組合，即使樓市繼續上升，他的機會成本仍然很低，亦有手持的物業升值作對沖。

沽出一個在資產組合中價值不高的物業，只是「進可攻、退可守」的策略，以及長遠而言物業組合之優化手段，難怪連其他財演，也認為今次陶冬的預測，大打折扣了。