不一樣的「朝三暮四」   仲達 2013年7月５日

「朝三暮四」之典故出自《莊子 – 齊物論》，大意是一名養猴人於某糧食收穫不佳之年份，對猴子表示必須減少食糧，首先提出每天早上給猴子三顆橡子、晚上四顆，猴子十分不滿，吵吵鬧鬧；接着養猴人改為提出每天早上給猴子四顆橡子、晚上三顆，猴子只注重早上所吃的比之前的方案多，於是十分滿意。

當然，任何人也看得出，橡子的總數其實沒變，只是分配方式稍作改變，猴子們就轉怒為喜：這個成語教訓我們不應被眼前的小小變動所迷惑，而忽略全局的結果。

上周四，政府突然宣佈新盤申請預售樓花期由目前20個月延長至30個月，業界估計可供出售的樓花將由現時的21,000伙增至36,000伙，大增七成：這是政府調控樓市招式中罕見地不是以遏抑需求為主，而以增加供應作主導，不，正確點說，是提早增加可發售單位，實際供應沒有增加，由此引起的效果，眾說紛紜。

原以為不同持份者會有不同的見解，對政策有讚有彈，豈料幾乎一面倒是彈，有些人將新盤申請預售樓花期之延長比喻為「朝三暮四」，嘲諷一番。例如向來以敢言見稱的中原地產創辦人施永青，作出了這樣的評論：放寬樓花預售期不等於供應增加，只是發展商可以提早賣樓，賣完就無，對整體樓市的實質供應完全沒有幫助。

當然，住宅樓花的實際供應，還視乎政府審批預售文件的速度及發展商的推盤策略。截至今年5月底，地政總署的資料顯示累積待批樓花住宅單位達14,975伙，創下十年半新高，反映預售樓花批出進度緩慢，未能追上新增的合資格項目。

以上各評論及數據，都有其道理，反映港人有反思的能力，不會如成語「朝三暮四」中的猴子，輕易被迷惑；然而，上述論據縱然成立，也不等於沒有盲點。

無錯，預售樓花期延長至30個月，並無增加實際供應，但多了可供出售的樓花，大眾的觀感就是多了供應(況且，供應這概念從來都與若干時段之供應相關，不能強行分開論述)，就不用盲目搶盤。多了比較，就發覺原先以為是心頭好的新盤，原來訂價貴得驚人，也就未必需要購入。

另外，累積待批樓花住宅單位創下十年半新高之主因，不是近日政府部門效率大降，而是為了適應一手住宅新例令發展商在資料準備方面更費時，而官員們檢查時亦更小心所致；這個問題不大，過些時日，雙方都習慣了新規則，批出樓花速度自然回復正常，再加上本屆政府大有為的作風，相信容不下公務員得過且過的態度和效率。

筆者想指出的是，以上引述的各評論，都將焦點放在「供應沒有增加 / 供應增加速度很慢」之上，可能忽略了全局---也就是，政府的用意，是在目前樓市似有轉勢跡象之時，令大眾產生供應大幅增加的預期，終令樓市降溫，甚至作出顯著的調整。

預期在樓市的效用有多大？看看「白居二」的例子，就可一清二楚。