東北之定位   仲達 2013年7月15日

上回提及筆者同意政府放棄坪輋/打鼓嶺新市鎮、全力集中於粉嶺北和古洞北的發展，皆因不論從資源共享、協同效應及交通問題等角度審視，坪輋/打鼓嶺實在未能作有效的資源運用......差點忘了說，近日鬧得沸騰的堆填區擴建問題，最為人忽略者，正是位於打鼓嶺的新界東北堆填區，不是該區生態價值不高、不是污染問題不嚴重，只因現時附近仍未有足夠人口作出強烈反對，要是坪輋/打鼓嶺新市鎮計劃上馬，說不定會搞出另一個「港版法國影城」：自製政治炸彈，莫過於此。

今次想談的，是定位問題。

一個地方的定位，絕對不能輕視。如果要舉一個例子說明之，就以本港開埠之初來說明：英國人首先登陸香港的地方，是香港仔，但是由於並非越洋商船之最佳停泊處，不宜定位作香港的中心，結果決定以中環作政經中心，自此，同樣位處港島的兩個地方，發展路向差天共地。

了解一個地方的定位，可以明白其基礎建設、地標建築物、人口結構、發展路向等決定一個地方價值的重要資訊，所以政府在規劃一個新市鎮前，應小心研究其環境及鄰近地區，以便產生協同效應，減少淪為孤島的危機。要是只懂將市區的過剩人口搬進新市鎮、缺乏商業發展及就業機會，就會變成像天水圍般的「睡城」(筆者不欲以悲情城市形容，天水圍雖非新市鎮之榜樣，惟每個新市鎮發展之初都會出現不少社區問題，不應一竹篙打一船人)，難以吸引打工一族遷居於此。

那麼，新界東北新市鎮的定位又是什麼？

我們的特首，在上周於立法會接受質詢時表示，新界東北會是我們下一代的家園；政府於新界東北新發展區的網頁表示，古洞北及粉嶺北作為粉嶺/上水新市鎮的擴展部分，完成全部發展後，該新市鎮估計總人口約460,000人，規模與屯門、將軍澳等其他新市鎮相若。粉嶺/上水/古洞新市鎮將會是一個綜合社區，除了提供不同的就業機會，區內亦將因應較大的人口的規模提供不同的商業、社區、康樂及文化設施。古洞北及粉嶺北新發展區會提供60,700個住宅單位，容納174,900人，其中有大約六成是公營單位(包括居屋)。此外，預計可提供37,700份工作機會。

顯然，政府吸收了天水圍的教訓，不會只提供住宅而不考慮商業設施，是不錯的定位。公私營房屋比例重新修訂為六四之比，相信是為了應付日益增加的公營房屋需求：按照本港的整體規劃而言，僅可維持收支平衡甚至蝕本經營的公營房屋，當然應該於新界興建，然而一個社區中，太高的公營房屋比例也會衍生嚴重的社區問題，故六四之公私營房屋比，尚算合適。

至於最惹人爭議的收地賠償及高爾夫球場爭議，還看下回分解。

一言蔽之：地區定位極重要，小心規劃保平衡。