地震與樓市崩潰   仲達 2013年5月6日

兩星期前發生的四川雅安地震，受災人數甚多，幸而死亡人數遠較中國近代史上的重大地震低，造成的經濟損失，據報近千億元---本港有不少評論員及立法會議員質疑數字誇大，也詬病之前汶川大地震的捐款及物資，有多少能真正送到災民手中；無論如何，近日此事已漸漸在主流媒體的新聞中消失，大家只對在尖沙咀出現的黃色橡皮巨鴨感興趣……

地震二字，令人想起什麼？

想起了2008年5月12日使約7萬人喪生的汶川大地震(這個日子很易記，因為當時流傳了很多關於8字的不祥傳說，例如5+1+2等於8，雖屬穿鑿附會，卻加深了記憶)、想起了2004年12月26日的印度洋大地震，連同因而引發的南亞海嘯，使約23萬人罹難；當然，血濃於水，即使年代久遠，也使人難以忘記的，是1976年7月28日的唐山大地震，由於發生於凌晨、救援技術遠遠落後於今天，加上當時政府拒絕國際援助，終致高達24萬人喪生，為二十世紀死亡人數最高之地震。

地震的成因有數種，但絕大多數都是地殼運動引起地殼岩層斷裂錯動而發生的地殼震動，這種地震的正式名稱為構造地震：由於地球不停地運動變化，故從地殼內部產生巨大地應力作用。在地應力長期緩慢的累積下，造成地殼的岩層發生彎曲變形，當地應力超過岩石本身能承受的強度時便會使岩層斷裂錯動，其巨大的能量突然釋放，形成構造地震。

直至現時為止，仍未得出有效預測地震的方法，即使如筆者在上年十月的「樓市氡氣」一文提及，意大利科學家朱利亞尼提出的量度氡氣法，其理論也不一定站得住腳---所以，地震仍是人類最害怕、最不能有效預防之自然災害，上天跟人類過不去的黑色幽默。

地震與樓市最相似的，是樓市崩潰，然而地震再長，也不過是數天，但是樓市的崩潰，可以極為漫長，可以是長達6、7年，由97高峰期跌至03年最低潮時的本港樓市，跌剩高峰期的三成樓價；甚至是更長更恐怖的日本樓市崩潰，至今已達二十多年，與高峰時期相比，樓價仍是當年的三成左右。

地震是自然災害，難以預測；那麼樓市崩潰，應該是人為災害，又是否能預測？

方法不是沒有，像上世紀九十年代時，短炒摸貨比率甚高、按揭成數及供款佔入息比率極高，買家和賣家永遠認為接火棒遊戲不會完結，就算完結也不是自己遭殃……種種跡象，反映當時樓市失去理性。

回首今天，情況大大不同，由於97金融風暴和08金融海嘯的教訓，使港府對樓市升跌極為敏感，為保金融系統穩健，按揭成數日益減少(尤其是高價物業)、供款佔入息比率、加息的壓力測試越加收緊，又不惜有違基本法也要引入SSD、BSD、DSD等辛辣招……

招式繁多、花多眼亂，種種政策，似是用心良苦，卻有違自由經濟，亦連累地產相關行業生意額大跌，公司瀕臨清盤、工人陷入失業邊緣。然而樓市交投極為淡靜，創SARS後新低之下，個別成交左右大市，樓價指數漸失意義，上述指標亦效用大減---調控樓市的政策，會否最終使我們失去了預示樓市崩潰的指標？

一言蔽之：樓市調控有利弊，指標消失現隱憂。