久違了的超人智慧   仲達 2013年9月24日

人稱超人的李嘉誠先生，於上周長實執行董事趙國雄邀約傳媒午宴時突然現身，一反業績發佈會的迴避姿態，暢談關於香港經濟、競爭力、樓市、碼頭工潮、慈山寺、疑似撤資以及上海自貿區等，給予各界一點慧見，實屬難能可貴。

由於涉獵內容廣泛，今次只集中探討與樓市相關的話題：最令人驚訝的，是聰明過人的李超人，一向強調只要不炒樓、純自住的話可以買樓的他，在今次談話中，竟然首次表示無法估計樓市走勢……是地價與樓價關係脫軌？外圍經濟風險上升？內地經濟硬着陸風險增加？

統統都不是，全因現時本港樓市已進入投機者、投資者、甚至只是一般小市民最不願見到的局面：政策市。

一個完善的市場，只要有法治規管保障，自有其運作邏輯和修正機制，市場的無形之手，不但會懲罰睇錯市者，亦會自動對價格作出調整，即使是炒家，也只不過是價格發現者，對流通量及價格帶來的穩定作用功不可沒。尤其是本港樓市，除了政府之外，無任何持份者可以造市，比起金融市場的刀光劍影和陰謀，相對地更安全、更有規律：不過，俱往矣，在政府的3D辣招和各項收緊按揭政策之下，市民、投資者甚至發展商都不能單憑對市場及經濟的分析作出決定，因為政府已明言：「樓市再度亢奮會毫不猶豫推出新的調控措施」，所以，即使經濟因素不壞，樓價也「不准上升」。

至於超人對於目前政經環境的智慧，就是：「減負債、去槓桿」，和黃集團負債只有20%、長實集團更只得5%，是十分低的負債水平。「減負債、去槓桿」的道理屬老生常談，任何成功的投資者、發展商，經歷數次風浪而屹立不倒，就是靠風險控制得宜。我們要留意的，反而是連睇市極準的超人都轉趨保守，應反思現時自己的取態有否過於進取。

令人很在意的語句則為：如果今日有地產商說投資一定賺，會稱讚這些地產商很叻，想聽聽如何一定賺，因為今日投資地產也可能會輸。超人續說，地產商有地產商的困難，因為不是看一年兩年，到了賣樓，要看四年。

連擅長控制成本的長實集團主席都這麼說，看來以今日的條件，加上政策市朝令夕改的威脅，在本港做地產商，風險已不低---有什麼改善的方案？如果一切不變，難言做發展商可以一定賺。能確保盈利的方法，第一是地價要降低，這個已反映在近日九肚山最新一幅地皮每方呎樓面地價僅六千八百多元，比高峰時約一萬元大幅回落。這個可能不是個別情況，而是政府銳意增加住宅供應而調低底價，否則在早兩年，入標價如此低，政府會寧願讓其流標也不賣地。

第二，要從建築費用入手，雖然量化寬鬆使百物騰貴，但是香港的建築費用仍是高得驚人，例如原材料，其實並不那麼貴，否則在內地興建的同等面積住宅為何可以比本港便宜一大截？地價只是其中一個原因，與建築費用相關的是本港的建築工人薪金頗高，不少工種都有約一千元的日薪，平均月薪比大部份初入職的大學生來得高、甚至比入息中位數高，換言之，一般文職的打工仔，又怎會買得起？

當然，要減低工人薪金，十分政治不正確，但筆者翻閱相關資料，大家又知不知道，現時在職建造業工人，幾乎有一半年齡超過五十歲？而且各項基建又與樓盤搶工人，香港建造業工人的短缺實際上非常嚴重，令薪金被拉高不少，到頭來，還是買樓的普羅大眾負擔---看來輸入外勞的政策，是時候檢討了。

一言蔽之：政策市最難預測，減負債無謂猜測。