實用面積衍生之問題   仲達 2013年5月2日

「咁呢個盤實用率有幾高？」

「先生，根據政府的最新規定，發展商不能公佈建築面積，只可公佈實用面積，所以而家唔講得實用率，如果唔係就犯法，希望你可以體諒。」

簡單的兩句對白，道出了一手新例之下的怪誕現象，對於一直慣於使用建築面積、建築呎價、實用率等指標比較樓盤優劣的港人而言，一手新例始終帶來了若干不便，近日已有報導指準買家迫於無奈自行計算實用率，向傳媒投訴一手新例帶來的不便......其實，不准列明建築面積的負面影響遠不止此，在文章後段將會談及，讓我們先繼續上回的討論。

上回談及實用面積雖有統一的定義，卻有不少使人納罕的例子，如窗台、露台、平台等的實用程度，與是否被納入實用面積並無絕對關係。

「賣樓新一頁」一文刊登後，立刻有讀者回應，指即使實用面積一樣，由於新舊住宅的牆身厚度差天共地，新樓主力牆太厚，導致實際可用的面積，或稱地氈面積(有說是可鋪地氈面積，意思相同，採用精簡的稱呼較好)，舊樓比新樓多出不少，所以實用面積也頗具誤導性。

邏輯上，地氈面積的確是最公平、最難以造馬、發水的面積，皆因連一般市民也可以單憑度尺得知，不需價格高昂的儀器作複雜的測定；然而，這牽涉到一些理論層面及技術層面的問題---理論上，一個住宅單位，即使是獨立屋，也需牆身劃定界線，即牆身是住宅的必要構成部份，難以分割計算。如果是多層式大廈，則要看該牆身對出是鄰舍還是空氣，前者分一半作此單位的實用面積，後者全計，理論上並無不公。再說，發展商建屋的物料不會因為採用地氈面積而減少，主力牆越來越厚之主因是普遍來說今天的大廈越來越高，力學上有其必要性……即是說，無論如何，買家也需為住宅的建築物料付鈔，採用地氈面積只會使呎價更高，而不能使發展商減少牆身厚度使住宅更實用(其實發展商也不想無端端被標籤興建的樓宇主力牆太厚、不實用云云，但五六十層高的大廈，準買家又嫌棄樑和柱，主力牆能否如十多二十層高的大廈般薄，可想而知：這種基於安全考慮的「必要之惡」，不能怪罪發展商)。

至於技術層面，在於要在已有人居住的住宅實際量度室內空間(廚廁入牆櫃一大堆)也非易事，除非是裝修前的清水房，要是一下子來個全港的地氈面積統計，造成的亂象及爭拗可想而知，反而實用面積一脈相承，無論政府、測量師、發展商、地產代理、銀行等都有行之有效的測量準則及數據庫作參考，要放棄實用面積、重新量度及只用地氈面積，終歸是不切實際。

再談下去，就會發現新樓與舊樓，就如鹹魚青菜，各有所愛，舊樓一般來說較實用，但一來室內的樑和柱較多、用料平實、會所欠奉，甚至落成年代久遠者要準備大修葺，可能要付出不少費用及忍受修葺期間之不便；新樓雖然實用率較低，但在用料、手工、平台園藝、會所等方面都無可比擬---各有長短，難以一概而論。

回看一手新例，從今以後只准列明實用面積，雖可迫使市民習慣較統一的面積計法，避免因循守舊地使用建築面積呎價變相使發水難以察覺、使發水無所遁形，但連項目內的商業、會所、公共空間的平面圖也不准刊載，似乎矯枉過正，剝奪公眾知情權；更甚者是不准提及管理費金額，這項真的是令人大為費解---一直以來，管理費都是按建築面積收取，其道理是讓住戶按比例公平分配一個樓盤的公共空間，如果個別樓盤實用率特別低，你認為不值得，你可以不買；現在為了統一採用實用面積，使長期開支的管理費不能披露，是一大退步---正如筆者在去年六月中「HEYA(6) - 管理費之隱患」所指，管理費作為一種易加難減的長期開支，絕對是一項影響準買家入市與否決定之重要因素，即使是同一發展商相同時期、規模相若的樓盤，管理費也可以有頗大差別，故不准提及管理費金額，對住戶來說十分不利、不公。

一手新例在訂立之時為何有如此漏洞，實在令人費解，筆者建議政府盡快修改有關決定，就算得用實用面積計算管理費，也必須列明，確保準買家獲得足夠資訊作置業與否的重大人生決定。