發酵貴過麫粉之危機   仲達 2014年3月10日

香港人，喜歡將地價比喻為麫粉，將樓價比喻為麫包，按此推論，建築成本可以比喻為發酵成本。

早幾年，樓市大升，政府賣地的每平方呎樓面價格屢創新高，甚至比當時同區的二手住宅呎價更高，被譏諷為「麫粉貴過麫包」，其實又不盡然，一來其時市場預測樓市會持續升溫，二來新盤均以溢價幾成甚至一倍開賣，以此推算發展商購入的地皮，在數年後落成時，同區之二手呎價已經又再大升，而新盤之開售呎價定必比今天高出甚多------俱往矣，今天樓市調控的各種印花稅及收緊按揭措施，令「呢支歌仔」越來越無得唱，而上述邏輯基於的某種假設，也逐漸變質。

筆者欲指出的假設，就是建築成本，這項開支，在數年前一直被忽略，大家只顧比較麫粉和麫包的價格，只因當時每平方呎建築成本仍在一至二千元左右，仍在可控範圍，相對之下地價更重要；時移勢易，今天建材成本飛升、建築工人青黃不接，建築成本竟升至每平方呎四千元，比不少地區的地價還高！就連首富李超人早前也表示：今時今日的香港樓市，很多地盤建築費貴過地價，今日買地，如加上時間及成本，與賣價已差不多，「樓價唔會跌得落」。

為了進一步闡釋建築成本昂貴，以及打遏樓市政策結合後的嚴重性，筆者友人亮劍兄早前的一番回應，非常值得參考：

{1. 在新界樓係 5千實呎 (A) 嗰時，建築費及銷售成本 (B) 約 2千，要是發展商預計佢可用溢價例如 8千賣出樓花 (C)，那麼佢出每呎地價 (D) 係 4千都唔奇。

發展商毛利等如：C - (D+B) 大約 2 千元 (33.33%)

2. 新界樓係 8千零實呎的現在，但建築費及銷售成本 (B) 升到上 4千，要是發展商預計佢只可用現市價即 8千「實收」(E) 賣現樓，咁發展商俾 2千銀一呎地價 (D)，應非常合理！

發展商毛利等如：E - (D+B) 大約 2 千元 (33.33%)

3. 咁要是發展商嗰塊地嘅地價都係 2 千 (D) ，但考慮到其他成本例如要代客繳付部分印花稅，俾多 1兩隻佣過地代同你揾客，揼本製作「點當」用，但是要精緻詳盡無花假同夠份量嘅樓書，加上要用更「環保」嘅方式起樓等事項，咁建築費及銷售成本 (B) ，就輕描淡寫地升到上 4千5。而樓價就因為只剩上車客而落到面價 7千5 (F)，實收 6千5實呎 (C) 呢個地步。

發展商毛利等如：C - (D+B) 大約等如一個零 or 剩下一個零頭！！

波叔及 CY你們要發展商蝕到入肉，同你政府爭取民望？你哋究竟瞓醒未？做生意計算錯誤，輸一個半個地盆或者得，咁地產商緊係減你地價來幫補啦，仲要係狠狠地嗰種呀！！

原來地價由每呎 4千跌到剩下一個零頭，其實樓價「只要跌少少」就得！

那麼香港唔出現財政赤字，真的有鬼！}

開公司，不是開善堂；做生意，不是做善事。要是發展商預計日後某地皮所興建之樓盤落成時賣價不高，利潤甚微，甚或會比日益昂貴的建築成本蠶食掉，那麼，不落標購買地皮，或者以執死雞價錢落標絕對正常不過。畢竟，要是那地區的二手樓價長期偏低，反映市場對該區缺乏興趣，不論建築成本多高，他日都未必能將之轉嫁至買家身上------因此，天水圍天榮站兩次流標，與早前屯門兩幅地皮以低於市場預期呎價售出，並不值得驚訝。

為何筆者以「發酵貴過麫粉之危機」為題？

因為上述流標及低價成交地皮僅是冰山一角，證明偏遠地區地皮在建築成本高昂及辣招打遏下缺乏承接力------大家不要忘記，政府正欲大展拳腳發展的一眾新發展區：新界東北、洪水橋、大嶼山的一系列填海區以及在大埔、元朗、屯門等多幅其他用途轉作住宅地皮，會否面對同樣的困境？答案恐怕令人擔憂。

地皮已少，偏遠地皮更可能賣不出，以此衍生的問題，當然是住宅供應不達標，但在此之前，賣地收益大減，對本港財政預算的衝擊，絕對不容小覷，赤字很可能比財爺預算(七年後)更早降臨------解決方法不是沒有，但篇幅已頗長，不如各位在回應箱中發表一下高見？

一言蔽之：流標低價有啟示，建築成本應正視。