新盤大決算   仲達 2013年3月11日

不是大決戰，「大決算」不是一個別字，雖然也非大家常用的中文，所以有點陌生：「大決算」是一日文漢字，意思即是大減價，其實在香港也不難察覺此字，例如在年尾的日式百貨公司清貨大減價時便會看到。另外，也有一同義詞名為「處分價格」，但多為個別滯銷貨品「要錢唔要貨」時使用，而非所有貨品也大減價。

今次的題目為新盤大決算，意思即是私人住宅新盤大減價，正如筆者在一月中時撰文「2013年樓市唯一預測」，今年的新盤市場銷售有壓力，其時樓市雖已在雙辣招陰影下去貨甚慢，卻仍未推出真正辛辣的六辣招，部份新盤仍可以溢價推售。可惜，好景不常，自從政府在2月22日宣佈推出連工商物業也打擊炒賣的六辣招後，無論新盤或二手樓的成交都低得異常，除了個別以低銀碼作招徠的新盤如恒基及新世界在元朗十八鄉路的尚悅能保持周六、日成交雙位數外，其餘新盤全部只獲低個位數的零星交投，簡直可以「冰河時期」形容成交的稀疏程度。

六辣招的恐怖之處，在於雙倍印花稅(DSD)的打擊對象破天荒地包括本地長綫投資者甚至是想換新樓(不能在半年內成功賣掉舊樓)的換樓客，比起雙辣招只是進一步趕走短綫(兩三年)投機者及公司外地人等更徹底，大幅增加投資物業的成本，近乎完全清除物業的投資性質。而且，物業的印花稅是按價格遞增的，越昂貴的物業需要繳付的DSD就更高，阻嚇性十分驚人，姑且列一簡表如下：

由此可見，近年越趨豪宅化的私樓新盤，所受的打擊十分之大，好像一些市區的三房一套單位，往往售價已達一千萬元，原本已需繳付$375,000的印花稅，DSD後更達$750,000，即使其百份比在樓價上只是幾個百份點的增長，但是幾十萬元的額外代價，無人敢說「不肉痛」。

所以，以大呎數換樓盤作主打的新盤，不論是位處跑馬地、鄰近西九四小龍、還是青山公路的一些豪宅貨尾，近日都以驚人的劈價作招徠，希望以震撼優惠價格彌補DSD的稅款，使潛在買家加快入市決定。

新盤大決算是否形成一個趨勢，是否樓市轉勢的先兆，眾說紛紜，言之尚早。唯一可以肯定的是，當新盤以貼市價開售，二手住宅的優勢頓失，欲出貨者倒要認真考慮應否減價。

一言蔽之：新盤貼市大決算，二手出貨有壓力。