空置稅   仲達 2013年1月24日

近幾日城中熱議政府是否應該推行空置稅，皆因本屆政府視房屋問題為重中之重，既然起樓的地皮不足要「全民搵地」，那麼起好了的住宅刻意扣起不推出市場，就理所當然地被視為「囤積居奇」，破壞市場秩序，為保高昂賣價而不肯按市價出售的壞蛋行為……

慢着，一般小市民擁有的住宅，「一間起兩間止」，供樓也夠吃力，又如何囤積居奇？持貨能力高一點的物業投資者和公司，雖然也想以好價出貨和出租，但是任由物業長期空置而引致的租金損失(即使只是打算出租)已很驚人，即使要放賣也可一邊出租一邊放賣，亦即所謂的「連約盤」，有人租用等於物業正發揮其功用，也不是空置；持貨能力最高的發展商，雖然客觀上有足夠持貨能力作某程度的囤貨，惟也得視乎整個發展項目的存貨比率/出租率有多高，若果太低，根本不符合貨如輪轉、將利益最大化之理性舉措，必定先求量後求價，即大部份單位也得面對現實以市價出售或出租，真正空置的單位數量理應不高……當然，有部份取態另類的發展商，也確實在某些項目出現空置比率甚高的現象，個別發展商更是一早高調支持CY參選特首的梁粉，只能說，一樣米養百樣人。

要評論發展商有無空置，可以找一些數據看看。房屋及規劃地政局(即現時的運輸及房屋局)自2004年開始公佈一手樓供應數據，包括「已落成但仍未售出的住宅單位」數目，當中可再細分為「落成同年仍未出售的單位比率」和「落成兩年後仍空置的單位比率」，審視這些數據，可知究竟發展商有否囤積居奇。

上述提及的兩個比率，以下簡稱為「落成年空置率」和「落成兩年空置率」，最高的時候是什麼年份？是近數年(如果是，就證明囤積居奇導致樓價上升)？

非也，正是首年公佈的2004年，兩項比率分別為31%和19%，合共50%，之後的2005和2006年，也分別合共達41%和48%，難道當時發展商刻意囤積居奇？絕對無，只是經濟疲弱、人們普遍認為樓市距離復甦日子仍很漫長，導致低價賣樓也賣不出，存貨甚高；反而在2008年，「落成兩年空置率」已降至11%，已不見囤積現象。至於「落成年空置率」在近兩年高達32%(2011年)和33%(2012年)，在政府眼中覺得似有囤貨之嫌，但是反過來說，近兩年政府出招之密、程度之高、針對非本地買家及投資客(近年一手樓之主力客源之一)也是影響售樓進度的一大因素，並非只因發展商不想賣樓。

縱觀一眾樓盤的貨尾，大多數樓盤只餘特色單位待售，但特色單位的市場特殊，價錢比普通單位有一定程度的溢價是可以理解的，而發展商為了等待合適買家已經付出了放棄將樓盤貨如輪轉發揮至極致的代價，一樣需要機會成本；至於個別連普通單位也大量待售的項目，像九龍站和奧運站的某些樓盤，希望其發展商有所反思，是否值得為再高些少的售價放棄聲譽。

總括而言，本港住宅的空置率低至4.3%，早已低於5%之自然空置率，無論二手市場和普遍的一手市場也不存在明顯的囤積問題，反而實施空置稅技術難度既高、行政成本隨時比所收稅款更高，得不償失。與其繼續花心思，不如研究其他方案更佳。