施政大計之盲點   仲達 2014年1月20日

「特首，我第時大個住邊度呀？」
「追唔追多個呀？」「特首，間屋咁細，點追呀？」

以上對白，既是不少港人的心聲、面對的困難，也是特首梁振英在上周施政報告中，關於土地供應及房屋問題時之開場白。雖然今次施政報告的重點在於低收入在職家庭津貼，惟本欄以地產內容為主，先按下不表。

房屋及土地供應的重點如下：
1. 樓價和租金飆升的主要成因是供應不足，政府雙管齊下，增加供應同時遏抑外來需求、投資及投機需求，措施初見成效；
2. 過去5年，私營單位平均每年落成量只有約9,680個單位，未來5年私營單位平均每年落成量約有13,600個單位，增幅約四成；
3. 長遠房屋策略方面，政府應採取供應主導政策、加強公營房屋角色、應妥善處理劏房問題、應予年青一代更多機會自置居所；
4. 政府決定採納長遠房屋策略督導委員會的建議，未來10年供應總量以47萬個單位為目標；
5. 政府已物色足夠土地，興建已承諾的179,000個公屋單位及17,000個居屋單位。按新房屋供應目標，政府的目標是平均每年提供約20,000個公屋單位和8,000個居屋單位，未來10年公營房屋供應將較去年的承諾增加36%；
6. 優化土地行政程序，引入「補地價仲裁先導計劃」，通過仲裁方式加快達成補地價協議；
7. 發展局將成立跨界別團隊，支援財政司司長領導的「土地供應督導委員會」，監察土地供應的情況及推動開發土地工作；
8. 除了港島北部及九龍半島人口比較稠密，全港各「發展密度分區」現時准許的最高住宅用地地積比率，可整體地適度提高約兩成。

具體的區域發展及重建中，較矚目者，當數放寬薄扶林一帶地積比率、重建華富邨以增加11,900個公屋及居屋單位、中部水域人工島開拓東大嶼都會、發展尖沙咀西、銅鑼灣、跑馬地、金鐘灣仔地下城等大計。其餘較為零碎，主要都是重提新界東北、洪水橋、擴展東涌、起動九龍東、活化工廈、搬遷污水處理廠以作住宅用地。

大計甚多，要是真能完成，相信本港的房屋問題不但迎刃而解，經濟發展亦更上一層樓......問題是，香港的政治體制不是一個獨裁政權，而是一個相對民主的三權分立體制，就算不計反對派立法會議員拖後腿及別有用心政客經常煽動民眾搞司法覆核妨礙發展，也有地區反對屏風樓、社區設施不足而堅拒將GIC(政府、機構及社區)用地改為住宅用地：事實上，去年政府建議將36幅共約27公頃的GIC及其他政府用地改作住宅用地，經歷一整年，當中只有18幅、僅約一半已劃作住宅用途或正進行法定規劃程序，就算規劃成功，也未成為熟地，待一切配套、水電煤平整工程完結，可以推出市場，也要再過四、五年才能落成，還未計及地政總署審批預售樓花同意書需時極長------這只是預售樓花，直至往往因為打風落雨等不可抗力而延遲的真正落成日期，仍有一段不短的時間，可能又要再花一兩年。

由此可見，尋找及改劃地皮作住宅用途，只是整個房屋供應鏈的第一步，之後的眾多程序，需時甚久，任何一部份被拖延，住宅供應就會減慢，而特首在施政報告談及的龐大供應量，不止未能遠水救近火，甚至能否成事，也成疑問：此乃盲點一。

盲點二，在於人才方面。

筆者在撰寫此文時，聽見新聞報導訪問某大地產發展商高層對今次施政報告的意見，他侃侃而談、認同低收入在職家庭津貼鼓勵弱勢人士就業，是不錯的措施，不應指為福利主義。當談及房屋政策時，他的發言倒是發人深省：現在本港整個地產行業，不止建築工人(這方面筆者早已提及，現時過半數建築工人超過五十歲，青黃不接問題嚴重，而且各項大型基建又與住宅項目鬥搶工人，是發展進度、房屋動工及落成量等之重大挑戰)，連則師及其他專業人員都甚為缺乏，加上中國內地項目也需要不少香港人才前往支援，人才極為缺乏的局面並非單憑加薪就可解決！

此乃盲點二。

筆者可以補充一點，這位發展商高層，並無提及現時大部份具規模的商場逢十年左右便會進行大型翻新工程，以保持新鮮感及引進高檔品牌增加租金收入。這些規模龐大的翻新工程，連同日常個別店舖的設計及重新分間，已使技術人才疲於奔命，而相關人才的新增數目，相信難以應付特首提出的大計。就算輸入外勞紓緩基層建築工人不足之患，專業技術人才缺乏這個盲點，也不易解決。

其餘重點，下回分解。

一言蔽之：施政大計見目光，程序人才現盲點。