2013年樓市唯一預測   仲達 2013年1月14日

2013年，新的一年開始，除了對上年發生的樓市大事作回顧外，很自然就會想到對來年作樓市預測，的而且確，身邊也有一些友人勸我寫寫，我也確實考慮過要寫什麼---遺憾地，預測不是筆者的強項，而且不論作出預測者多麼神機妙算，也要基於某些假設，像孔明在隆中對所言「待天下有變，則命一上將將荊州之兵，以向宛洛，將軍身率益州之眾，以出秦川，百姓有不簞食壺漿以迎將軍者乎？」是假設了荊州不會落入其他勢力之手，然而自從關羽敗走麥城後，荊州自此落入吳國手中......

假設不成立，預測什麼都是徒然，就像上年年頭，有誰會想到，全年樓市竟可大升兩成？又有誰想到，政府會推出加強版SSD和BSD？當遊戲規則隨時可變，預測也就變得毫無意義。

勉強要作一預測的話，可以說，明年新盤市場銷售有壓力：這點可從上年10月尾為了減少BSD影響而被迫提早一天推售的元朗尚悅銷情一般得知。雖說此樓盤位處大棠，不是鄰近西鐵站和輕鐵沿線，但是恒基和新世界的樓盤質素甚高、之前在烏溪沙呎價賣得更高的迎海也熱賣，足證並非發展商因素；另外，尚悅亦引入了一些豪宅元素如凱旋門式設計及匠心獨運的特色會所等，以其建築面積呎價六千多七千來說，不算太貴，因此有不少參觀完青衣置安心項目綠悠雅苑的買家，認為後者訂價過高而轉購尚悅，也就不難明白。

既然建積呎價不算貴、銀碼也是近年新盤罕見的三百多四百萬入場，銷情理應比現時更佳---唯一的解釋，就是BSD使投資客離場，令一手樓銷情感受到明顯的壓力。

另一個例子是唯一一個敢在曾兩招實施後不久主動推出的樓盤，位於荔枝角的一號．西九龍，這個樓盤是主打三四房大單位的換樓盤，開則以大單位作主導，皆因旁邊的西九四小龍大多數提供兩房單位，三房或以上的換樓盤甚少，新盤以換樓盤作定位合理；至於呎價，也算是較為克制，只是較樓齡達7-9年的西九四小龍高出一成多至兩成，計及即供優惠(照訂價減5%)後，可以說，若果不是因為曾兩招，此盤早已一Q清袋---惟現時的銷情只能以「一般」形容，再次證明新盤市場出貨甚艱難。

撇開樓盤銷情不談，只看地產建設商會於提交曾兩招意見書後、竟得不到政府讓步而大動肝火，就知道在曾班子年代的疑似官商勾結，早已消失得無影無蹤。新政府見樓市不下調，不但不會撤回遏市措施，更可能出超越出越辣。

2012年的新盤整體而言銷情不錯，故發展商在曾兩招後大都偃旗息鼓不再促銷，惟未來幾年的私樓落成量將會越來越多，然則發展商的出貨壓力漸增，就難再以溢價大量出貨，與二手住宅的價格差距收窄，要是遇上經濟逆轉，更有機會以低於二手價格賣樓......當然，這是最悲觀的情況，未必一定發生。但是，新盤訂價的高低，將會主導明年二手市場的走勢，此點不可不察。

其餘樓市因素變化太多，政策亦難預料，恕筆者未能逐一作出預測。

一言蔽之：遏市政策未放寬，新盤銷售有難度。