「執死雞價」中標   仲達 2013年7月2日

在正式下筆之前，先談幾句斯諾登事件。雖然人走茶涼，惟此事甚曲折離奇，斯諾登又沒有按照原定計劃前往南美，所以，直至現在仍未能為事件下結論。

從古至今，情報都有價值，重要的情報甚至可以扭轉一場戰爭的形勢，所以間諜、細作、密探、忍者層出不窮。時至今日，就演變成資訊科技的偷取與掠奪，甚至立法保障其合法性：當然，理由冠冕堂皇，就是為了防範恐怖襲擊於未然，至於真正原因，大家心照不宣。

英美為其利益而作網絡駭客攻擊並非新鮮事，甚至已是公開的秘密，只是一直以來並無確鑿證據支持。然而，香港、中國和其餘國家並無義務被其入侵網絡為所欲為，這方面必須要求對方作出交代。至於斯諾登，就算他繼續留在本港，美國又要求引渡，也未必需要賣對方的賬，先不談可能曠日持久的官司，內地官方報章早已指出若引渡對象牽涉中國的國家安全，中央政府是可以動用否決權阻止之；不過，斯諾登縱使未必被引渡，若然被逮捕，可能要一直坐牢等待反覆的審判與上訴，直至終審法院也審理案件後才能離開也說不定，這個可能才是他的真正憂慮。

言歸正傳，上星期將軍澳68B1區地皮公佈中標結果，由華懋以30億元投得，樓面呎價約$3,654元，較市場預期低兩成，比早前會德豐投得的65C1區地皮(被公屋及新居屋用地包圍，只有東面狹窄海峽景)的$4,301元再低15%，更是將軍澳南至今推出的11幅地皮之中，地價最低者。中標結果一公佈，震撼全港，部份同區業主大幅劈價離場。

回看地皮本身，雖未算最優質(最南面的臨海地皮為68B2區地皮)，但海景應比65C1區多，除了東南面的海峽景(窄得像河一樣，但將軍澳南乃填海得來，唯有如此稱呼)外，還有西南面的中央公園景連海景，配合不算高密度的發展，價值不低，地皮售價亦不應如此接近「執死雞價」，換言之，問題並非出在地皮之質素。

究其原因，是樓市在政府的3D打遏樓市政策之下已被嚴重扭曲，換樓及投資需求大減，加上未來供應逐步增多，要以溢價賣樓更為艱難，使發展商對形勢重新評估，對新市鎮地皮的興趣逐漸減退。

有論者重提六月初華懋同樣以低於估值兩成投得元朗西鐵朗屏站南地皮作佐證，以證樓市轉勢，將步入熊市云云……筆者不敢輕言樓市是否轉勢，甚至步入熊市，惟較此例子更早的「睇淡」訊號，早已出現，就是2月時天水圍輕鐵天榮站上蓋項目，不但流標收場，更成為史上首個「零入標」的鐵路站上蓋項目。

當然，不可忘記聯儲局已於上兩周提出較明確的退市時間表，使加息預期重臨，按揭利息扣除租金收入之「正數淨回報」，或稱「正利差」，勢將逐步減少甚至變成負回報，也是一大利淡因素。

今次「執死雞價」中標事件，證明發展商遠較普羅大眾理性，要是地價過高，導致風險與回報不成正比，會寧願按兵不動，或只以「執死雞價」投地，以免高追接火棒。對於搶樓搶到氣咳的小市民，尤其是「白居二」的「幸運兒」，正是一記當頭棒喝。

一言蔽之：樓市利淡訊號現，「執死雞價」地皮見。