窮人恩物的現況   仲達 2012年10月12日

「窮人恩物」四個字，首先令人聯想到的，是一些廉價貨品、一些為求銷量犧牲若干質素的貨品、往平民飯店如茶餐廳食飯，或者SARS後經濟差時部份食肆推出的「一蚊雞」優惠以作招徠。

無論「恩物」是什麼，加上窮人二字，理應是基層市民也可輕易負擔之物；不過，今年4月份，有地產經紀打趣地以「窮人恩物」四個字形容荃灣楊屋道三寶(也有說是工廠三寶，但前者用字較雅，故用之)之一的樂悠居753方呎單位，該單位標價410萬，建築面積呎價5445元，當時不算很貴，但肯定談不上便宜，於是被地產記者像發現新大陸般廣泛報導，成為一時熱話，本人於四月時的文章「四百萬買到乜」亦有提及。

近日，以上的單位再次被報導，原因是4月份的窮人恩物，已今非昔比，大幅升值三成！跑贏中原城市領先指數不少，甚至當中表現突出的新界西區指數，升幅也望塵莫及。

根據該報導，4月份的窮人恩物，標價410萬，建積呎價5445元；10月份、今天的同一類單位，標價528萬，賬面升值28.7%，近三成：支持政府打壓樓市的一派，又多了一個例子，炮轟政府打壓樓市失敗。

然而，凡事不可只信報導，於是本人立即去翻查一下樂悠居同類單位的放盤，發覺並非所有單位都標售528萬或以上，部份中低層的單位，售價低至440至460萬，只是高層單位售價較高，可高至550萬。

當然，你可以質疑網上放盤的可信性，但是以上放盤是從大代理行的網站找尋，理論上刻意標示比實際最低價更低的放盤是會被地產代理監管局懲罰，相信大行的經紀也不至於鋌而走險(事實上有部份害群之馬犯規，希望他們能自我警惕，不要因小失大)，賠上自己及公司的信譽。

樂悠居是一幢樓高48層(標示層數為7至60)、一梯20伙、總數960伙的住宅大廈，於2005年中入伙。753方呎的三房單位每層只有4伙供應，間隔方正，最大特點是面積不算大卻有主人套廁，惟套廁的大小就要遷就一下，只能容納企缸，反而客廁設有浴缸，也可以說，兩種洗澡缸俱備，要快捷或享受，各適其式。

稍為不足的是實用率：該款753方呎三房一套單位實用面積只有538方呎，實用率71.5%，不過間隔方正、傢俬易擺位又彌補了這個不足，相反部份實用率稍高但開則三尖八角的單位，它浪費的空間少，實用性甚高。

樂悠居的價值高低，取決於其往返港鐵站的時間：楊屋道三寶都不是鐵路上蓋樓盤，往荃灣西站約需步行10分鐘，往荃灣站則約15分鐘(如果以上班步速計可減少1-2分鐘)。路程尚可接受，惟近日某電視樓盤節目亦有報導其中一個三寶樓盤，觀眾評價為「吊腳」而遭降低評分，接受程度因人而異。

要選荃灣區方便就腳的新盤，可選更接近西鐵站的萬景峯和御凱，但是呎價達九千甚至萬多，高得驚人，又不是合適的比較對象，目標買家又不是同一層次了。