人們最關心的美國退市機制終於啟動，預料於明年底退市完成，這意味著利率上調的日子越來越近。一旦資金流走，香港有機會比美國提早加息，小業主藉供樓負擔輕微而不肯減價的理由，將會被正式打破。

　　 正如筆者所料，樓市下跌已成定局。較早時不少準買家朋友，還生怕在新樓氣氛的帶動下，樓價難以下調而置不了業。可以肯定，新樓高價開盤的年代已經過去，減價促銷補貼印花稅的方式，將會維持一定長時間，所謂「重賞之下，必有勇夫」，在高佣金、多項補貼及減價促銷的推動下，新盤市場仍會主導樓市，各位切別讓一時的熱鬧氣氛所誤導。

　　 樓市面臨的衝擊，除了加息正在「倒數中」之外，還有當局定下平均每年二萬伙私人住宅供應目標，單是下季便推十二幅土地拍賣，提供5千5百個單位，預計明年一手私樓推盤量達1萬7千伙，比今年大升三成半。面對如此龐大的新盤供應市場，如何尋找買家？看來減價促銷是唯一途徑。

　　 另一方面，鎖死樓市交投的「三項辣招」在立法會通過仍事在必行，財雄勢大的地產商有能力破解辣招，然而二手小業主卻分身乏力，部份想出貨的業主，只好選擇調低價格賣樓，淡靜的二手市場成交量，仍然會處於萎縮狀態。在新樓和二手樓市場爭相減價作招徠的效應下，樓價焉有不跌之理？

　　 那麼在利率上升週期，樓價究竟應跌多少才合理，這很難有準則。不過既然今天港府政策主導了樓市，自然應該有方法調控市場。比喻說，當局只想樓價下跌兩成，那就在下調兩成時，作出應變措施，如撤銷「3D」或減辣等，釋放市場潛在的購買力。倘樓價仍未能止跌，也可選擇減少賣地供應，使市場供應均衡，這樣的話，樓市才可穩定健康發展。

　　 坊間對樓市下挫已有共識，一般估計樓價將下跌兩成到五成。樓價大升固然非好事，可是暴跌更可能引起災難性後果。猶記得97年亞洲金融風暴，港府錯推「八萬五」房策，導致樓市泡沫爆破，大量物業淪為銀主盤，造成史無前例的十幾萬負資產的故事。筆者多番苦口婆心，並非危言聳聽，作為負責任的政府，應當汲取歷史經驗教訓，及早制定樓市應變措施，在泡沫爆破之前，作出果斷英明的決定！